Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Konu Taşınmaz İçin Ortaklığın Giderilmesi İstenebilir Mi?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Olan Arsada İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Açılabilir mi?

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi, paylı mülkiyette paydaşlardan her birinin, kural olarak malın paylaşılmasını isteme hakkına sahip olduğunu düzenler. Uygulamada "İzale-i Şüyu" veya "Ortaklığın Giderilmesi" olarak bilinen bu dava türü, hissedarların anlaşamadığı durumlarda mülkiyetin mahkeme eliyle satılarak veya aynen taksim edilerek sonlandırılmasını sağlar.

Ancak kanun koyucu, bu hakkın kullanımına bazı sınırlamalar getirmiştir. Paylı malın "sürekli bir amaca özgülenmiş olması" veya paydaşlar arasında "paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü" bulunması hallerinde, ortaklığın giderilmesi istenemez.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2016/6568 E., 2019/5613 K. sayılı emsal kararı, arsa sahipleri arasında "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) bulunması durumunu, ortaklığın giderilmesi davasına engel teşkil eden bir amaca özgüleme hali olarak kabul etmiştir.

Karara konu olayda; hissedarlar noter huzurunda geçerli bir inşaat sözleşmesi imzalamışlar ancak daha sonra hissedarlardan biri ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep etmiştir. Yerel mahkeme davayı kabul etse de, Yargıtay; taşınmazın inşaat yapımı amacıyla bir sözleşmeye konu edildiğini, dolayısıyla bu aşamada ortaklığın bitirilmesinin sözleşmenin amacına aykırı olacağını belirterek kararı bozmuştur.

Hukuki açıdan bakıldığında, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahiplerini ortak bir inşaat projesi hedefine bağlayan, karma nitelikte ve uzun süreli bir borç ilişkisidir. Taraflar bu sözleşmeyi imzalayarak, taşınmaz üzerindeki mülkiyet haklarını inşaatın tamamlanması amacına tahsis etmiş sayılırlar.

Yargıtay'ın bu içtihadı, sözleşmeye sadakat (ahde vefa) ilkesinin bir yansımasıdır. Geçerli bir inşaat sözleşmesi varken ortaklığın giderilmesi davasının kabul edilmesi, yüklenici (müteahhit) firmanın haklarını zedeleyeceği gibi sözleşmenin ifasını da imkansız hale getirecektir.

Bu nedenle mahkemeler, bu tür davalarda öncelikle tapuda şerh edilmiş veya noterden yapılmış bir inşaat sözleşmesi olup olmadığını varsa bu sözleşmenin halen yürürlükte olup olmadığını araştırmak zorundadır.

Sonuç olarak, üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan bir taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi, ancak söz konusu sözleşmenin feshedilmesi veya hukuken geçersiz hale gelmesi ile mümkündür.

Eğer sözleşme geçerliliğini koruyorsa, hissedarların "Ben artık ortak olmak istemiyorum, arsa satılsın" deme hakkı, sözleşme süresince askıya alınmış olur. Bu sebeple, arsa sahiplerinin izale-i şüyu davası açmadan önce, mevcut inşaat sözleşmesinin hukuki durumunu netleştirmeleri, gerekirse önce sözleşmenin feshi davası yoluna gitmeleri gerekmektedir. Aksi halde açılacak dava, "taşınmazın bir amaca özgülenmiş olması" gerekçesiyle reddedilecektir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıyla ilgili detaylı bilgi edinmek için Yargıtay Kararları Işığında Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası, Ortaklığın giderilmesi davalarında davalı yararına vekalet ücretine hükmedilir mi?, Banka hesabındaki miras kalan para için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?, Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu),  Tapuya "yol" olarak tescil edilen taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?, Birden fazla taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir mi?, Paydaş olmayan kişinin açtığı ortaklığın giderilmesi davasının reddi gerekir., Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda alacaklının ortaklığın giderilmesi davası açması mümkün müdür?, Davacı ortaklığın giderilmesi davasından feragat ederse ne olur?, Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi varsa bu kişinin de davaya dahil edilmesi gerekir., Alacaklı tarafından açılan ortaklığın giderilmesi davasında satış bedeli kime ödenir?, Ortaklığın giderilmesi davasında ilamlı takip yoluyla satış istenebilir mi?, Tapu iptal tescil davalarının ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele yapılması gerekir., Kamulaştırılmış taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası kabul edilir mi?, Miras taksim sözleşmesi yapılmışsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?, Aile konutu şerhi bulunan taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?, Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında aynen taksim nasıl yapılır? Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası ve İntifa Hakkı başlıklı yazılarımızı da okuyabilirsiniz.

Ortaklığın giderilmesi davası, hukuki süreçler ve taşınmaz üzerindeki haklar açısından oldukça kapsamlı bir prosedürdür. Hukuki danışmanlık ve detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açılamayacağına ilişkin Yargıtay Kararı

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/6568 E., 2019/5613 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 02.05.2014 gününde verilen dilekçe ile ortaklığın giderilmesi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 17.09.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.

Davacı vekili, 334 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.

Mahkemece paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağının ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının hüküm sonucunda gösterilmesi gerekir.

Satışına karar verilen taşınmaz;

a)Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında,

b)Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylar oranında,

c)Hem paylı, hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına karar verilmesi gerekir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre; hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Somut olaya gelince; taraflar arasında akdedilen Beşiktaş 10. Noterliğinin 05/04/2013 tarih ve 3484 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle paylılığı istenen taşınmaz bir amaca özgülenmiş olup, bu aşamada ortaklığın giderilmesi istenemez.

Bu durumda mahkemece, tarafları bağlayan Beşiktaş 10. Noterliğinin 05/04/2013 tarih ve 3484 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin halen geçerliliğinin devam edip etmediği araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 23.09.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.