Boş Tahliye Taahhütnamesi 2025

Günümüzde ev sahipleri, kiracılarından kira sözleşmesi imzalanmadan önce veya kira süresi içinde tahliye taahhütnamesi talep etmektedir. Özellikle kira fiyatlarının hızla yükseldiği ve kiracı tahliyelerinin hukuki süreçler nedeniyle uzun sürdüğü dönemlerde, tahliye taahhütnamesi kiraya verenler için bir güvence aracı haline gelmiştir. Ancak, özellikle boş tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracılar için çeşitli hukuki riskler ve itiraz yolları bulunmaktadır.

Bu yazımızda, tahliye taahhütnamesi, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları, boş tahliye taahhütnamesi, boş tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulması, boş tahliye taahhütnamesinin iptal edilmesi ve itiraz yolları gibi konuları ayrıntılı bir şekilde ele alacağız.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi zorunludur. Aksi halde taahhütname hukuken geçersiz sayılacaktır.

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için kiracının iradesinin sakatlanmamış olması, belgenin düzenleme tarihinin kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden sonra olması ve belirli bir tahliye tarihi içermesi gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesi uyarınca, kiracının serbest iradesiyle imzaladığı bir tahliye taahhüdü geçerli olup, bu taahhüt icra takibi yoluyla veya tahliye davası açılarak uygulanabilir.

TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 352

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için şu koşullar sağlanmalıdır:

✔ Tahliye taahhütnamesi yazılı olarak düzenlenmiş olmalıdır.

✔ Tahliye taahhütnamesi kiralananın tesliminden sonra imzalanmalıdır.

✔ Tahliye taahhütnamesi kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış olmalıdır.

✔ Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi açıkça belirtilmelidir.

✔ Tahliye taahhütnamesinde kiralananın açık adresi belirtilmelidir.

✔ Kiralanan bir aile konutu ise tahliye taahhütnamesinde eşin de imzası bulunmalıdır.

✔ Kiracı, herhangi bir baskı, tehdit, aldatma veya yanılma olmadan tahliye taahhüdünü imzalamış olmalıdır.

Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması halinde tahliye taahhütnamesi geçersiz sayılabilir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Boş tahliye taahhütnamesi, tarih kısımlarının boş bırakılarak imzalanan belgedir. Diğer bir anlatımla boş tahliye taahhütnamesi, tarih ve diğer kritik bilgilerin kiracı tarafından boş bırakıldığı, yalnızca imzanın atıldığı tahliye taahhütnamesidir.

Boş tahliye taahhütnamesi, kiraya veren tarafından daha sonra doldurulmak üzere imzalatılır. Ancak bu durum, kiracı açısından ciddi hukuki riskler doğurabilir.

Kiraya veren boş tahliye taahhütnamesini dilediği tarihte doldurabilir ve tahliye sürecini başlatabilir. Noterde düzenlenmeyen boş tahliye taahhütnamesi, kiracı için risk oluşturabilir.

Kiracılar, genellikle kira sözleşmesi yapıldığı sırada mülk sahiplerinin talebi doğrultusunda boş tahliye taahhütnamesini imzalamaktadır.

Bu taahhütname, kiracının belirlenen bir tarihte kiralanan taşınmazı tahliye edeceğini beyan etmesi anlamına gelir. Ancak uygulamada bu belgelerin, tarihler ve diğer detaylar boş olarak alındıktan sonra sonradan doldurulması sıkça rastlanan bir durumdur.

Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Mi?

Boş tahliye taahhütnamesi hukuken geçerlidir. Kiracı, taahhütnamenin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia ediyorsa, bu durumu yazılı delillerle ispatlamak zorundadır. Tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulduğu iddiası, kiracı tarafından yazılı delille ispat edilmelidir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzaladım, Ne Yapmalıyım?

Eğer kira sözleşmesi ile birlikte boş tahliye taahhütnamesi imzaladıysanız:

✔ Noterden ihtarname göndererek taahhütnamenin geçersiz olduğunu beyan edebilirsiniz.

✔ Tahliye süreci başlatıldığında derhal itiraz etmelisiniz.

✔ Eğer kiralanan konut aile konutuysa, eşinizin kira sözleşmesine taraf olmasını sağlayarak tahliye işlemini durdurabilirsiniz.

✔ Eğer korkutma, aldatma veya baskı altında imzaladıysanız, TBK 29 kapsamında taahhüdün iptali için dava açabilirsiniz.

Boş Tahliye Taahhütnamesinin Sonradan Doldurulması

Boş tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulması ev sahipleri tarafından sıkça başvurulan bir yöntemdir. Kiracı, kira sözleşmesi sırasında baskı altında kaldığı için bu belgeyi boş olarak imzalamak zorunda kalabilir. Daha sonra mülk sahibi, tahliye tarihini kendi lehine olacak şekilde doldurarak bu belgeyi kullanabilir.

Boş tahliye taahhütnamesine sonradan tarih eklenmesi durumunda:

• Boş tahliye taahhütnamesine sonradan tahliye tarihi eklenirse,

  
  

  Kiraya veren istediği zaman tahliye taahhütnamesini kullanarak tahliye işlemlerini başlatabilir. Kiracı boş tahliye taahhütnamesine sonradan tahliye tarihi eklendiğini yazılı delille ispat etmek zorundadır.

  
  

• Boş tahliye taahhütnamesine sonradan düzenleme tarihi eklenirse,

  
  

  Kiracı boş tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce düzenlendiğini yazılı delille ispat etmek zorundadır.

Yargıtay içtihatlarına göre, boş bir kâğıda imza atan kişi, bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır. Boş tahliye taahhütnamesine imza atan kiracı tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulduğunu ancak yazılı delille yahut yeminle ispat edebilir.

Boş Tahliye Taahhütnamesinin Sonradan Doldurulması Suç Mu?

Boş tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulması Türk Borçlar Kanunu’na aykırıdır ancak tek başına suç oluşturmaz. Ancak, kiracı ve kiraya veren arasında farklı bir yazılı anlaşma varsa ve bu anlaşmaya aykırı olarak boş tahliye taahhütnamesi sonradan doldurulmuşsa Türk Ceza Kanunu’nun 209. maddesine göre “Açığa İmzanın Kötüye Kullanılması” suçu oluşabilir.

TÜRK CEZA KANUNU MADDE 209

(1) Belirli bir tarzda doldurulup kullanılmak üzere kendisine teslim olunan imzalı ve kısmen veya tamamen boş bir kağıdı, verilme nedeninden farklı bir şekilde dolduran kişi, şikayet üzerine, üç aydan bir yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. (2) İmzalı ve kısmen veya tamamen boş bir kağıdı hukuka aykırı olarak ele geçirip veya elde bulundurup da hukuki sonuç doğuracak şekilde dolduran kişi, belgede sahtecilik hükümlerine göre cezalandırılır.

Boş Tahliye Taahhütnamesinin Sonradan Doldurulması Nasıl İspatlanır?

Kiracı boş tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulmasını şu delillerle ispat edebilir:

✔ Noter ihtarnamesi (Kira başlangıç tarihinden önce gönderilmişse geçerli olabilir.)

✔ Yazılı delil (Kiraya verenin imzaladığı belgeler, resmi yazışmalar vb.)

✔ HTS kayıtları veya telefon kayıtları (Ancak mahkemeler genellikle bu tür delilleri kabul etmemektedir.)

✔ WhatsApp/SMS görüşmeleri (Ev sahibi ile yapılan yazışmalarda tarih hakkında geçen ifadeler delil olabilir.)

✔ Yemin Delili: Kiracı, mahkemede kiraya verenin yemin etmesini talep edebilir.

✔ Tanık beyanları yeterli değildir.

Boş Tahliye Taahhütnamesine İtiraz

Kiracı, boş tahliye taahhütnamesi üzerinden icra takibi başlatıldığında 7 gün içinde icra dairesine giderek itiraz edebilir. Ayrıca mahkemeye başvurarak boş tahliye taahhütnamesinin iptali için dava açabilir. Aksi takdirde, tahliye kesinleşebilir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi Nasıl İptal Edilir?

✔ Noterden ihtarname göndererek taahhütnamenin geçersiz olduğunu bildirebilirsiniz.

✔ Kira sözleşmesinin yapıldığı gün veya hemen ardından noterden ihtarname göndererek taahhütnamenin hukuken geçersiz olduğunu belirtebilirsiniz.

✔ Tahliye süreci başlatıldığında derhal itiraz etmelisiniz.

✔ Eğer kiralanan konut aile konutuysa, eşinizin kira sözleşmesine taraf olmasını sağlayarak tahliye işlemini durdurabilirsiniz.

✔ Eğer korkutma, aldatma veya baskı altında imzaladıysanız, TBK 29 kapsamında tahliye taahhütnamesinin iptali için dava açabilirsiniz.

📌 Boş tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracıların dikkatli olması gerekmektedir. Hukuki hakların korunması adına, herhangi bir boş belge imzalanmadan önce bir avukata danışılması büyük önem taşımaktadır. Eğer bir boş tahliye taahhütnamesi imzalandıysa, itiraz ve iptal yolları değerlendirilerek hukuki süreç başlatılmalıdır.

Sonuç olarak boş tahliye taahhütnamesi kiracılar için büyük riskler taşır. Kiracı, hukuki sürecini iyi yönetmeli ve profesyonel destek almalıdır.

📞 Hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Tahliye taahhütnamesi ile ilgili daha fazla bilgi için Tahliye taahhüdünde düzenlenen cezai şart geçerli midir?, Tahliye Taahhüdünden Sonra Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi, Eski malik zamanında verilmiş tahliye taahhüdü geçerli midir? başlıklı yazılarımızı da okuyabilirsiniz.

Boş Tahliye Taahhütnamesi Yargıtay Kararları

1- Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden kiracının bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olduğuna ilişkin Yargıtay Kararı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/975 E., 2021/1108 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “taahhüt nedeniyle tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın konusu kalmadığından karar verilmesine yer olmadığına ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda önce onanmış, davacı vekilinin karar düzeltme istemi üzerine ise bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ...’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, yazılı taahhüdüne uymayan davalıya ... 1. Noterliğinin 06.03.2014 tarihli ve 2454 yevmiye numaralı ihtarname keşide edildiğini, davalının ihtar ve uyarılara rağmen yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının aynı taşınmaz ile ilgili olarak başka hukuksal nedene dayalı olarak ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde müvekkili aleyhine tahliye davası açtığını ve kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme Kararı:

6. ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 17.12.2014 tarihli ve 2014/256 E., 2014/963 K. sayılı kararı ile; gerek davacı vekilince dosyaya sunulan içeriği doldurulmuş 14.03.2013 tarihli tahliye taahhütnamesinin, gerekse davalı vekilince dosyaya sunulan içeriği doldurulmamış ancak tarafların isim ve imzalarını taşıyan tarihsiz tahliye taahhütnamesinin basılı (matbu), bilgisayar çıktısı olarak düzenlenmiş olmaları ve imzaları taraflarca inkâr edilmeyen (asılları da bulunan) bu iki belgenin mevcut olması, diğer taraftan gerek davacı tanığı ...'in yeminli beyanı, gerekse davacı asilin duruşma sırasındaki isticvabında bizzat söylediği “tahliye taahhütnamesini sözleşmeyi yaparken aldığı, bu taahhütnameyi almadan sözleşme yapmadığı” yönündeki ifadesi karşısında, 14.03.2013 tarihli “tahliye taahhütnamesi” başlıklı belgenin, sözleşmenin yapıldığı 05.03.2010 tarihinde içeriği boş ve zemini basılı olarak düzenlendiği ve taraflarca altının imzalandığı, bu belgenin daha sonra davacı tarafça içeriğinin el yazısı ile doldurulduğu yönünde bir kanaat oluştuğu, bunun üzerine; davacı vekiline, dilekçesinde “her türlü yasal delil” ifadesi geçtiği için, karşı tarafa yemin teklif edip etmeyeceğinin sorulduğu, davacı vekilinin yemin teklif etmeyeceklerini belirttiği, bu durumda; “taraflar arasında düzenlenen tahliye taahhütnamesinin sözleşme yapıldığı sırada kiralayan tarafından kiracıdan alındığı” yönündeki karine ve bu konuda oluşan kanaat çerçevesinde, davacı tarafın “taahhütnamenin sonraki bir tarihte kiracı tarafından verildiği” yönündeki iddiasını kanıtlayamadığı, davaya konu tahliye taahhütnamesinin sözleşme başlangıcında alındığı ve bu yönüyle kiralayanın sözleşme yapmama baskısı altında alınan bir taahhütname niteliğinde olup hukuken geçersiz olduğu, dolayısıyla davada tahliye koşullarının oluşmadığı, davacı taraf davada haksız olup taşınmazın tahliye edilmesi nedeniyle konusuz kalan davanın esası hakkında herhangi bir karar verilmesine yer olmadığından yargılama giderlerinden davacı tarafın sorumlu olduğu gerekçesiyle dava konusu taşınmaz kiracı tarafından tahliye edildiğinden konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davacı tarafın davalının yargılama giderlerine mahkum edilmesi yönündeki talebinin reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuş, Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 26.03.2015 tarihli ve 2015/2042 E., 2015/3042 K. sayılı kararı ile kararın onanmasına karar verilmiş, bunun üzerine davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 16.11.2015 tarihli ve 2015/7313 E., 2015/9971 K. sayılı kararı ile; “…Davacı vekili dava dilekçesinde; 05.03.2010 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme ile kiracı olan davalının 14.03.2013 tarihli tahliye taahhütnamesi ile kiralananı 04.03.2014 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmesine rağmen bu tarihte tahliye etmediğini belirterek tahliye taahhütü nedeniyle kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin imzalanmasından önce boş ve tarihsiz olarak alındığını, davacının ön şart olarak taahhütnameyi imzalatmak istediğini belirterek manevi cebir altında alınan tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu ve davanın reddini savunmuştur. Mahkemece kiralananın yargılama sırasında tahliye edilmesi sebebiyle dava konusuz kaldığından davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davacının dava açmakta haklı olmadığı gerekçesiyle yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasına karar verilmiştir. ...nun 190. Maddesi uyarınca ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olup, mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmakla davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile hükmün bu nedenle bozulmasına karar verilmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 09.03.2016 tarihli ve 2016/85 E., 2016/356 K. sayılı kararı ile; davalının “tahliye taahhütnamesi” başlıklı, içeriği doldurulmamış ancak tarafların isim ve imzalarını taşıyan belge ve tanık delili ile “davacıya verilen tahliye taahhütnamesinin sözleşme ile birlikte başlangıçta içeriği boş olarak verilen bir belge olup sözleşme yapmama baskısı ile alındığı” yönündeki savunmasını büyük ölçüde kanıtladığı, davalı asilin isticvap beyanında ifade ettiği “sözleşme ile birlikte iki boş taahhütname imzalatıldığı, birinin kiracı olarak kendisinde kaldığı, diğerini kiralayana verdiği” yönündeki ifadesinin kabule şayan olduğu, 17.12.2014 tarihli duruşmada davalı vekilinin kendilerinde bulunan boş taahhütnamenin aslını sunduğu ve yapılan karşılaştırmada dosyadaki fotokopi belge ile aynı olduğunun gözlemlendiği, davacının elindeki taahhütnamenin matbu kısımları dışındaki boş yerlerinin sonradan kalemle doldurulduğu yönünde bir karine oluştuğunun kanaatine varıldığı, davacının, “sözleşme başlangıcında kiracıdan mutlaka tahliye taahhütnamesi aldığını ve bu belgeyi almadan sözleşme imzalamadığını” açıkça itiraf ederek davalının savunmasını doğruladığı, 14.03.2013 tarihli, boş kısımları kalemle doldurulmuş belgenin, sözleşme ile aynı tarihte değil de gerçekten belgede yazılı tarihte düzenlenip kiralayana verildiği yönündeki iddianın kanıtlanması ile ilgili olarak ispat yükünün yer değiştirdiği, davacı taraf dilekçesinde “her türlü yasal delil” diyerek yemin deliline de başvurduğu için duruşmada kendilerine karşı tarafa yemin teklif edip etmeyecekleri hususunun hatırlatıldığı, yemin teklifi yapmayacaklarını ifade etmeleri üzerine davalı savunması doğrultusunda karar vermek gerektiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalının bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olup olmadığı, buradan varılacak sonuca göre ispat yükünün ters çevrilip çevrilmediği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü için “taahhüt nedeniyle tahliye" davaları hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır.

13. Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi TBK öncesinde daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.

14. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşması hâlidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1289). Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002).

15. Taahhüt nedeniyle tahliye davalarına ilişkin bu açıklamalardan sonra ispat hukuku kavramı ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır.

16. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “İspat yükü” başlıklı 6. maddesinde; kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü tutulmuştur.

17. İspat yükünü düzenleyen 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 190. maddesi “(1) İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.

(2) Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir” şeklindedir.

18. Yukarıda belirtilen maddenin birinci fıkrasında, ispat yükünün belirlenmesine ilişkin temel kural vurgulanmıştır. Buna göre, bir vakıaya bağlanan hukukî sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf ispat yükünü taşıyacaktır.

19. Her somut olaydaki maddi vakıaya göre lehine hak çıkaran taraf ve ispat yükü şekilleneceğinden, maddi hukuk kuralına ilişkin bu vakıaların doğru ve net bir şekilde belirlenerek ortaya konulması gerekmektedir. Maddede aksine düzenleme olmadıkça ibaresi eklendiğinden, kanunda ispat yükü ile ilgili özel bir düzenlemeye yer verildiğinde, ispat yükü genel kurala göre değil de kanunda belirtilen özel düzenlemeye göre belirlenecektir.

20. Kural olarak, bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmeye mecburdur (TMK m. 6).

21. Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293).

22. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı ...’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

23. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

24. Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

25. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 28.09.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

2- Tahliye taahhütnamesinin boş olarak verildiğinin kiracı tarafından yazılı delille kanıtlanması gerektiği yönünde Yargıtay Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/1536 E., 2017/475 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :SULH ... MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkiline ait taşınmazın 01/03/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile ... yıllığına davalıya kiraya verildiğini, 01/03/2014 tarihinden itibaren kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği hususunda kiracı ile anlaşılarak takibe konu .../.../2013 düzenleme tarihli tahliye taahhütnamesi alındığını, tahliye için belirlenen sürede taşınmaz tahliye edilmediğinden davalıya tahliye emri tebliğ edildiğini, davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı cevap dilekçesinde; taşınmazda 2004 yılından itibaren kiracı olduğunu, tahliye taahhütnamesinin 2004 yılında ilk kira sözleşmesi imzalanırken verildiğini, taahhütnamede, o tarihte evli olduğu eski eşinin imzasının bulunması, evlilik soyadının yazılması ve eski damga pulu yapıştırılmasının bu hususu ispatladığını, eski eşinin 2013 tarihli tahliye taahhütüne tanık olarak imza atmasının olağan dışı olduğunu, tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesi yapılırken iş yeri ihtiyacı içerisinde imzalandığını, tarih kısmındaki boşlukların sonradan doldurulduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, "tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerektiği, her ne davacı tarafından sunulan taahhütnamenin düzenleme tarihi ........2013 ise de taahhütnamede damga pulunun bulunduğu ve 5281 sayılı yasa ile yapılan düzenlemeye göre 01.01.2005 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere damga vergisi ve harçlarda pul yapıştırmak suretiyle ödeme usulünün kaldırıldığı, 2013 yılnda damga vergisinin pul yapıştırmak suretiyle ödenemeyeceği, ayrıca düzenleme tarihi itibariyle taahhütnamede imzası bulunan şahit ... ... ile davalı arasında mal rejimine ilişkin dava bulunduğu, böyle bir dava mevcut iken taahhütnameye Hasan Akan'ın şahit sıfatıyla imza atmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu, bu sebeple taahhütnamenin ........2013 tarihinde düzenlenmiş olamayacağı, taahhütnamenin ........2013 tarihinde (kiralananın tesliminden sonra) imzalandığının davacı tarafından ispat edilemediği" gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında, 01/03/2004 başlangıç tarihli, ... yıl süreli ve 01/03/2009 başlangıç tarihli, ... yıl süreli kira sözleşmeleri konusunda uyuşmazlık bulunmaktadır. Davacı vekili, .../.../2013 düzeleme tarihli, .../09/2014 tahliye tarihli, tahliye taahhütnamesine dayanarak .../09/2014 tarihinde başlattığı takipte kiralananın tahliyesini istemiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi .../.../2013 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, düzenleme ve tahliye tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamak durumunda olup bu yönde yazılı bir delil bir delil sunmamıştır. Davalı, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi düzenlenirken boş olarak verildiğini yazılı bir delil ile kanıtlayamamış ise de yemin deliline dayanmıştır. Bu durumda Mahkemece, davalı tarafa, davacıya yemin teklif etme hakkı olduğu hatırlatılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken ispat külfeti ters çevrilerek, davacıya yemin teklif etme hakkı hatırlatılarak yanılgılı değerlendirme ve yukarıdaki gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, HUMK'nun 440/... maddesi uyarınca karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.01.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.