Kira Tespit Davası 2026

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası ev sahibi veya kiracı tarafından açılabilen ve özellikle 5 yıllık süresini dolduran kira sözleşmelerinde mevcut kira bedelinin bölgedeki güncel emsal kira bedelleri ve serbest piyasa rayiçlerine göre mahkeme kararıyla yeniden belirlenmesini sağlayan hukuki bir yoldur.

Kira sözleşmelerinde yer alan bedel artış şartlarının yetersiz kalması, enflasyonist etkilerin öngörülemeyen boyutlara ulaşması ve bölgesel gayrimenkul rayiçlerindeki olağandışı hareketlilikler dikkate alındığında tarafların kendi aralarında mutabakat sağlayamaması halinde yargısal müdahale yegane çözüm yolu haline gelmektedir.

Mülkiyet hakkı ile kiracının barınma veya ticari işletmesini sürdürme hakkı arasındaki hassas dengeyi kuran kira tespit davaları maddi hukuk şartları, usul hukuku kuralları, Yargıtay içtihatları ile şekillenen hakkaniyet indirimi müessesesi ve sürekli güncellenen usul kuralları ile oldukça teknik bir incelemeyi gerektirmektedir.

Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği

Kira tespit davası, usul hukuku doktrininde ve yerleşik Yargıtay uygulamasında mahiyeti itibarıyla bir eda davası değil, tespit davası veya bazı görüşlere göre yenilik doğuran (inşai) dava niteliğinde kabul edilmektedir.

Eda davalarında mahkeme davalının bir şeyi vermesine, yapmasına veya yapmamasına hükmederken ve bu karar doğrudan icra dairelerinde infaz edilebilirken tespit davalarında yalnızca bir hukuki ilişkinin varlığı, yokluğu veya içeriği mahkeme kararıyla saptanır.

Kira bedelinin tespiti kararı da doğrudan icra edilebilirlik (ilamlı icra) vasfı taşımamaktadır. Mahkeme, taraflar arasındaki kira sözleşmesine müdahale ederek ileriye yönelik uygulanacak aylık kira bedelini tespit eder. Bu tespit hükmü kesinleşmeden tespit edilen yeni yüksek bedel ile kiracının ödemekte olduğu eski düşük bedel arasındaki kira farkı alacakları icra takibine doğrudan konu edilemez.

Davanın bu niteliği gereği kira bedelinin tespitine ilişkin talep usul hukuku bağlamında bölünemez. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) sistematiğinde yer alan belirsiz alacak davası veya kısmi dava mekanizmaları bu dava türünde işletilemez.

Yeni kira bedeli davacı kiralayan tarafından mahkemeye sunulan dava dilekçesinde bir seferde, açık, net ve kesin bir rakam olarak talep edilmelidir. Kira tespit davasında yargılama aşamasında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulduğu iddia edilen bu haklarla ilgili olarak sonradan ıslah talebinde bulunarak talep artırımına gidilemez.

Kira tespit davasında mahkeme davacının talep ettiği bedel ile bağlıdır ve talep edilen bu rakamın üzerinde bir kira bedeli tespit edemez. Talep edilen miktar ile mahkemece hakkaniyete ve rayice uygun bulunarak tespit edilen miktar arasındaki fark üzerinden de davalı kiracı lehine yargılama giderleri ve vekalet ücreti takdir edilir.

Kira Tespit Davası Şartları

Kira tespit davasının en temel ön koşulu taraflar arasında hukuken geçerli bir kira ilişkisinin varlığıdır. Türk Borçlar Kanunu'na göre konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin yazılı olması zorunlu değildir, sözlü olarak kurulan kira sözleşmelerine dayanılarak da kira tespit davası açılabilir. Ancak sözlü sözleşmelerde, taraflar arasındaki kira ilişkisinin ve başlangıç tarihinin banka dekontları, vergi bildirimleri veya taraf yazışmaları gibi somut delillerle ispat edilmesi şarttır.

Davacının kira tespit davasını açmakta güncel ve korunmaya değer bir hukuki yararı bulunmalıdır. Örneğin, kiracı halihazırda yeni dönem için bölge rayiçlerine uygun veya kiralayanın talep ettiği oranda bir artış yaparak kirayı ihtirazi kayıtsız ödüyorsa aynı dönem için tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmadığı kabul edilir ve dava reddedilir.

Kira tespit davalarında en belirleyici unsur sözleşmenin süresidir. TBK Madde 344/3 uyarınca, kiranın çevredeki emsal kira bedellerine (serbest piyasa rayicine) göre belirlenmesinin istenebilmesi için kira sözleşmesinin üzerinden en az 5 yıl geçmiş olması olması zorunludur.

5 yılı dolmayan kira sözleşmelerinde kira artış oranı yasal sınır olan bir önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Bu süre dolmadan piyasa rayicine dayalı dava açılamaz. 5 yılını dolduran kira sözleşmelerindeyse TÜFE üst sınırı kalkar. Hakim, gayrimenkulün durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak yeni bedeli belirler ve çıkan rakam üzerinden eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi uygular.

1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla yürürlüğe giren yasal düzenleme ile kira bedelinin tespiti davalarında mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi dava şartı haline getirilmiştir. Taraflar anlaşamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenmek zorundadır. Bu belge olmadan doğrudan açılan davalar esasa girilmeden usulden reddedilir.

Mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin içinde bulunulan yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi usuli sürelere tabidir. Kira sözleşmede artış maddesi varsa kiralayan yeni kira döneminin sonuna kadar herhangi bir ihtarname çekmeksizin tespit davasını açabilir. Belirlenen bedel ilgili dönemin başından itibaren geçerli olur.

Kira sözleşmede artış maddesi yoksa yeni dönemin başlamasından en az 30 gün önce kira bedelinin artırılacağına dair yazılı ihtarnamenin kiracıya tebliğ edilmiş olması veya bu 30 günlük süre içinde davanın mahkemede açılması şarttır. Bu sürelerin kaçırılması halinde tespit edilen yeni bedel bir sonraki kira yılından itibaren geçerlilik kazanır.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kamuoyundaki genel yargının aksine kira bedelinin tespiti davası yalnızca mülk sahiplerine tanınmış tek taraflı bir hak değildir. Hukuki yararı bulunmak şartıyla kira sözleşmesinin her iki tarafı ve yasal halefleri bu davayı açma ehliyetine sahiptir.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve yerleşik Yargıtay uygulamaları doğrultusunda, kira tespit davasını kimler açabilir sorusunun hukuki muhatapları şunlardır:

Kira tespit davalarında uygulamada en sık karşılaşılan davacı sıfatı kiralayan yani genellikle ev sahibi veya işyeri sahibidir. 5 yıllık kiracı süresinin dolmasıyla birlikte kiralayan mevcut kiranın piyasa koşullarının altında kaldığı gerekçesiyle, yeni dönemin emsal kira bedelleri üzerinden belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Sadece ev sahipleri değil, kiracı da kira tespit davası açabilir. Özellikle ekonomik dalgalanmaların yaşandığı veya bölgesel rayiçlerin düştüğü dönemlerde sözleşmede belirlenen kira bedeli, çevredeki güncel rayiçlerin çok üzerinde (fahiş) kalmışsa kiracı mahkemeden kiranın hakkaniyete uygun bir seviyeye indirilerek tespit edilmesini talep edebilir.

Taşınmazı sonradan satın alan kişi, TBK madde 310 uyarınca eski malikin taraf olduğu kira sözleşmesini halefiyet ilkesi gereği aynı şartlarla devralır. Dolayısıyla yeni ev sahibi (yeni malik) de kira tespit davası açabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken kritik nokta 5 yıllık sürenin yeni malikin evi aldığı tarihten değil, kiracının eski malik ile imzaladığı ilk sözleşme tarihinden itibaren hesaplanmasıdır. 5 yıl dolmuşsa yeni malik doğrudan piyasa rayicine dayalı tespit davası açabilir.

Taşınmazın birden fazla sahibi olması durumunda yani taşınmaz hisseli tapuysa taraf sıfatı mülkiyet rejimine göre belirlenir.

Paylı (müşterek) mülkiyette her bir paydaş, diğer hissedarların iznine veya katılımına ihtiyaç duymaksızın yalnızca kendi payı oranında hisseli tapuda kira tespit davası açabilir.

Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyette genellikle miras yoluyla intikal eden bu mülkiyet türünde mirasçıların tek başlarına dava açma hakkı yoktur. Tüm mirasçıların zorunlu dava arkadaşı olarak davayı birlikte açması veya içlerinden birinin açtığı davaya sonradan usulüne uygun şekilde muvafakat (onay) vermesi kanuni bir zorunluluktur.

Kira Tespit Davasında Zorunlu Arabuluculuk Şartı

Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından kabul edilen 7. Yargı Paketi kapsamında kabul edilen ve 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren emredici düzenleme uyarınca kira tespit davalarında mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi mutlak ve zorunlu bir dava şartı haline getirilmiştir.

Yargının iş yükünü hafifletmek ve tarafları barışçıl çözüm yollarına teşvik etmek amacıyla getirilen zorunlu arabuluculuk uygulaması kira ilişkisinden kaynaklanan pek çok uyuşmazlığı kapsamaktadır.

İcra ve İflas Kanunu hükümlerine dayanan ilamsız icra yoluyla (örneğin kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle başlatılan tahliye talepli icra takipleri) tahliye prosedürleri ise bu zorunlu arabuluculuk şartından istisna tutulmuştur.

Arabuluculuk müessesesi, tarafların ticari ve hukuki sırlarının korunması adına kesin bir gizlilik ilkesine tabidir. Süreç boyunca sunulan teklifler, ikrar edilen vakıalar veya paylaşılan belgeler olası bir davada mahkemeye delil olarak sunulamaz.

Bu katı gizlilik yükümlülüğünün taraflarca ihlal edilmesi halinde, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca ihlal eden taraf hakkında 6 aya kadar hapis cezası yaptırımı uygulanabilmektedir.

Müzakereler sonucunda taraflar eğer anlaşamazlarsa arabulucu tarafından uyuşmazlığın devam ettiğini belgeleyen bir son tutanak tanzim edilir. Kiralayanın mahkemede kira tespit davasını açarken dava dilekçesinin ekine bu ıslak imzalı veya e-imzalı son tutanağı mutlaka eklemesi gerekir.

Son tutanak olmaksızın doğrudan açılan kira tespit davaları HMK m. 114 ve m. 115 bağlamında giderilebilir bir eksiklik olarak görülmeyip mahkeme tarafından dava şartı yokluğu sebebiyle derhal usulden reddedilmektedir.

Kira Tespit Davasında Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi

Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin 344. maddesi kira bedelinin belirlenmesi hususunda kira sözleşmesinin süresine göre temel bir ikili ayrım ihdas etmiştir. Kanunun emredici nitelikteki hükümleri uyarınca kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine herhangi bir değişiklik yapılamayacağı ilkesi esastır.

Kira Tespit Davasında 5 Yıldan Kısa Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira ilişkisinin başlangıç tarihinden itibaren taraflar arasındaki 5 yıllık süre henüz dolmamışsa her bir yeni kira döneminde uygulanacak yasal artış oranı taraflar arasında önceden yapılmış bir sözleşmesel anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın katı bir şarta bağlanmıştır. Bu şart, belirlenecek yeni kiranın bir önceki kira yılının Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçememesidir.

Mevzuatın yakın dönemi incelendiğinde yüksek enflasyon döneminde kiracıları korumak amacıyla geçici madde ile ihdas edilen ve konut kiralarında uygulanan %25’lik yasal artış tavanı uygulamasının 01 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla yürürlükten kalktığı görülmektedir. Bu tarihten sonra yapılan ve 5 yılını doldurmamış tüm kira dönemi yenilemelerinde on iki aylık TÜFE ortalaması yeniden mutlak üst sınır hüviyetini kazanmıştır.

Taraflar sözleşmede "artış yapılmayacaktır" şeklinde bir ibare kullanmadıkları sürece sözleşmede artışa dair hiçbir hüküm bulunmasa bile kiralayan 5 yılın dolmasını beklemeksizin TÜFE sınırları içerisinde kalmak kaydıyla hakkaniyete uygun bir kira tespit davası açma hakkına sahiptir.

Bu halde Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi sadece TÜFE oranındaki artışla sınırlı kalarak hesaplama yapmak zorunda değildir. Hakim, piyasa koşulları ve somut olayın özelliklerini değerlendirerek hakkaniyete göre bu TÜFE sınırının daha altında da bir kira bedeli takdir edebilir ancak yasal sınır olan 12 aylık TÜFE ortalamasının üzerine çıkamaz. Ancak uygulamada Sulh Hukuk Mahkemesi hakimleri sözleşmede artış maddesi olmayan durumlarda (ilk 5 yıl içinde) genellikle doğrudan 12 aylık TÜFE ortalamasını uygulayarak karar vermektedir.

Kira Tespit Davasında 5 Yıldan Uzun Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira hukuku pratiğinde en yoğun hukuki ihtilafların ve mahkeme süreçlerinin yaşandığı alan 5 yıllık kiracı için kira artışı meselesidir. TBK madde 344/3 fıkrasının lafzı uyarınca taraflarca sözleşme kurulurken bu konuda bir artış anlaşması yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli kurulan veya beş yıldan sonra zımnen ya da açıkça yenilenen kira sözleşmelerinde kiralayan yeni dönem kira bedelinin bölgedeki serbest piyasa koşullarına göre tamamen yeniden tesis edilmesini talep edebilir.

5 yıllık kiracı için açılan kira tespit davasında artık 12 aylık TÜFE ortalaması bağlayıcı bir üst sınır olmaktan çıkar ve hakim bedeli belirlerken çok daha geniş bir perspektifle aşağıdaki dört temel kriteri

birlikte göz önünde bulundurmak zorundadır :

1. Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 Aylık Ortalaması: 5 yıllık kiracı için açılan kira tespit davasında TÜFE oranı artık yasal bir sınır olmaktan çıkarak paranın satın alma gücündeki azalmayı ve genel ekonomik durumu mahkemeye gösteren bir referans işlevi görür.

   
   

2. Kiralanan Taşınmazın Güncel Durumu: Taşınmazın salt fiziksel özellikleri değil; bulunduğu kat, cephesi, bina yaşı, çevresel altyapı gelişmeleri, yeni açılan metro hatları, alışveriş merkezleri, ticari potansiyeli ve kullanım amacı detaylıca incelenir.

   
   

3. Emsal Kira Bedelleri: Aynı sokak, cadde veya bölgedeki benzer metrekare ve nitelikteki taşınmazların güncel olarak hangi bedeller üzerinden serbest piyasada kiralandığı tespit edilir.

   
   

4. Hakkaniyet İndirimi: Uzun süreli kiracı lehine uygulanan bir hukuki dengeleme unsurudur.

   
   

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıllık süre henüz tam anlamıyla dolmadan TBK madde 344/3 hükmüne dayalı olarak piyasa rayici üzerinden açılacak davaların akıbeti yargılama süreci açısından hassastır.

Kural olarak 5 yıllık süre dolmadan bu fıkraya dayanılarak açılan davalar dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilme riski altındadır. Ancak usul ekonomisi ve Yargıtay'ın güncel içtihatları gereği, dava açıldığı sırada 5 yıllık süre henüz dolmamış olsa dahi uzun süren yargılama aşamasında bu 5 yıllık süre dolacaksa, hakimin davacı kiralayana uzayan yeni kira dönemine ilişkin tespit talebi olup olmadığını sorması, davayı usulden derhal reddetmemesi ve davacının beyanına göre yargılamayı yönlendirmesi gerekmektedir. Davacının uzayan döneme ilişkin talebi olmadığını beyan etmesi halindeyse ancak TBK 344/1 veya 344/2 fıkraları uyarınca TÜFE sınırlarına tabi olarak karar verilebilecektir.

Kira İlişkisinin Süresi	Uygulanacak Kanun Maddesi	Kira Artışında Üst Sınır	Bilirkişi ve Emsal Rayiç İncelemesi
Sözleşmenin İlk 5 Yılı	TBK Madde 344/1 veya 344/2	12 Aylık TÜFE Ortalaması (Mutlak Tavan)	Yapılmaz (Hakim takdiriyle TÜFE üzerinden hesaplanır)
5 Yılı Dolduran Sözleşmeler	TBK Madde 344/3	Kanuni Bir Sınır Yoktur (Serbest Piyasa Rayici Esastır)	Mutlak surette yapılır (Değerleme uzmanı eşliğinde keşif şarttır)

Kira Tespit Davasında Emsal Kira Bedeli ve Bilirkişi İncelemesi

Beş yılını doldurmuş kiracılara karşı ikame edilen kira bedelinin tespiti davalarında yargılamanın temelini emsal kira bedeli araştırmaları oluşturur. Dava dosyası duruşma aşamasına geldiğinde mahkeme hakimi, uyuşmazlık konusu taşınmazı bizzat incelemek üzere içerisinde gayrimenkul değerleme uzmanı (SPK lisanslı), inşaat mühendisi ve sözleşme hukukunda uzman bir hukukçunun bulunabileceği bilirkişi heyeti görevlendirir ve mahallinde keşif icra edilmesine karar verir.

Bilirkişi heyeti tarafından hazırlanacak raporun Yargıtay'ın sıkı denetiminden geçebilmesi ve hükme esas alınabilmesi için taşıması gereken hukuki ve teknik nitelikler vardır. Bilirkişi heyetinin kiralanan taşınmazın durumunu ve taraflarca mahkemeye sunulan veya mahkemece ilgili kurumlardan (vergi dairesi, belediye, tapu sicil müdürlüğü) resen celbedilen emsalleri soyut ifadelerle değil, tek tek ve somut verilerle incelemesi şart koşulmaktadır.

Kira bedelinin tespiti davasında birlikişi raporu tanzim edilirken; dava konusu mecurun konumu, sokağa cephesi, net ve brüt metrekaresi, güncel çevre özellikleri, binanın yapım yılı, iç niteliği (ankastre donanım, zemin kalitesi), kullanım şekli (konut veya nitelikli ticari işletme) ile kıyaslanacak olan emsal taşınmazların aynı unsurları karşılaştırmalı olarak detaylı tablolar halinde sunulmalıdır.

Sunulan emsal kira sözleşmelerinin başlangıç tarihleri raporda açıkça belirtilmeli, eski tarihli bir emsal ile yeni güncel bir emsalin aynı kefeye konulmaması gerektiği somut gerekçelerle mukayese edilmelidir.

Neden belirli bir taşınmazın emsal olarak kabul edilip diğerinin kapsam dışı bırakıldığı, raporda bilimsel bir dille ve şüpheye mahal bırakmayacak şekilde tartışılmalıdır. Bu kriterleri taşımayan, kopyala-yapıştır yöntemlerle hazırlanan ve gerekçesiz piyasa duyumlarına dayanan bilirkişi raporları hükme esas alınamaz ve üst mahkemelerce kesin bir bozma sebebi sayılır.

Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporuna İtiraz Usulü ve Ek Rapor Talepleri

Kira bedelinin tespiti davasında mahkemeye sunulan bilirkişi raporunun taraflara tebliğinin ardından raporun yetersiz, taraflı veya eksik hesaplamalar içerdiğinin düşünülmesi halinde tarafların HMK madde 281 uyarınca tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde rapora itiraz etme hakkı mevcuttur.

Profesyonel bir avukat tarafından hazırlanacak nitelikli bir itiraz dilekçesinde genel geçer ifadelerden kaçınılmalı; bölgedeki emlak ofislerinin rayiçlerinin veya bitişik nizam binaların kira bedellerinin neden emsal alınmadığına dair itirazlar tek tek somutlaştırılmalıdır.

Bilirkişilerin kira bedelini tespit ederken kullandıkları değerleme yönteminin (gelir kapitalizasyonu veya emsal karşılaştırma yöntemi) bilimsel dayanaklardan yoksun oluşu, gerçek piyasa rayicinden fahiş şekilde uzaklaşma nedenleri mahkemenin dikkatine sunulmalıdır.

Bununla birlikte mahkemece geçmişe etkili olarak (içinde bulunulan kira döneminin başından itibaren) bir bedel tespiti yapılmışsa doğacak kira farkı alacaklarının hesaplanmasında bilirkişi heyetinin, Yargıtay içtihatlarına uygun şekilde her bir ay için muacceliyet tarihlerini dikkate alarak kademeli faiz hesaplaması yapması gerekir. Aksi durum, ciddi bir esastan itiraz sebebidir.

Mahkeme, dosyaya sunulan haklı ve teknik itirazlar doğrultusunda tahkikatı genişleterek aynı bilirkişi heyetinden itirazları karşılayan ek bir rapor tanzim etmesini isteyebileceği gibi yeni bir uzman heyeti atamak suretiyle uyuşmazlık mahallinde yeniden keşif ve inceleme yaptırabilir.

Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi) Uygulaması

Kira tespit davası neticesinde beş yılını dolduran sözleşmeler için bilirkişi heyeti marifetiyle serbest piyasa rayiç bedeli tam ve eksiksiz olarak hesaplanmış olsa dahi tespit edilen bu brüt rayiç bedel doğrudan ve kesintisiz olarak yeni kira bedeli sıfatıyla hüküm altına alınamaz.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatları doğrultusunda davalı kiracının taşınmazda uzun süredir ikamet ediyor veya ticari faaliyet gösteriyor olması (eski kiracı vasfı) mutlak surette mahkemece gözetilmelidir.

Bulunan güncel piyasa rayici üzerinden belirli bir oranda tenzilat (kesinti) yapılması hukuki bir zorunluluk olup bu duruma kira hukukunda hakkaniyet indirimi veya kamuoyunda bilinen adıyla eski kiracı indirimi adı verilmektedir.

Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi) Oranları

Kira tespit davasında hakkaniyet indiriminin ihdas edilmesindeki temel amaç uzun yıllardır aynı mekanda bulunan mevcut kiracıyı ani ve fahiş rayiç dalgalanmalarına karşı korumak ve sözleşme ilişkisine sadık kalan kiracıyı orantılı bir şekilde desteklemektir.

Mevcut bir kiracının evi veya işyerini tahliye etmesi halinde katlanacağı taşınma, yeni abonelik, emlakçı komisyonu gibi külfetler de bu indirimin dayanakları arasındadır.

Yargıtay kararlarına göre, bilirkişinin tespit ettiği piyasa rayici üzerinden hakimin somut olayın özelliklerine göre %5 ile %20 arasında bir oranda hakkaniyet indirimi yapması gerekmektedir.

Yargıtay'ın yerleşik kararlarına göre indirim oranı genellikle somut olayın özelliklerine göre %5 ile %20 arasında belirlenmektedir. Uygulamada %20 oranı genel bir üst sınır kabul edilmekle birlikte sözleşme süresinin çok uzun olduğu (örneğin 20-30 yılı aşan) istisnai durumlarda hakimin gerekçesini somutlaştırmak şartıyla %25'e kadar yaptığı indirimlerin de Yargıtay denetiminden geçebildiği görülmektedir.

Kira tespit davasında hakkaniyet indirimi (eski kiracı indirimi) oranı rastgele belirlenemez. Hakim hakkaniyet indirimi oranını belirlerken kiracının ödeme geçmişindeki düzeni, kira sözleşmesinin süresinin uzunluğunu, taşınmazın durumunu ve bölgesel rayiç artış ivmesini somut olarak değerlendirmelidir. Hukuk hakimi takdir ettiği örneğin %15'lik veya %20'lik indirim oranını gerekçeli kararında somut vakıalara bağlayarak yasal sınırlar çerçevesinde izah etmek zorundadır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira bedelinin tespiti davasının hangi kira yılından itibaren geçerli ve uygulanabilir olacağı hususu, doğrudan davanın açıldığı tarihe ve dava öncesi kiracıya usulüne uygun olarak çekilen ihtarnamelere bağlıdır.

Mahkeme, kural olarak davacı kiralayan talep dilekçesinde belirtmemiş veya süreleri kaçırmış ise kira tespit kararının hangi tarihten itibaren uygulanacağına kendiliğinden (resen) karar veremez ve davanın açıldığı kira yılından önceki dönemlere ilişkin bedel tespitine hiçbir şart altında hükmedemez.

Yeni döneme ilişkin verilecek olan mahkeme kararının hangi tarihten itibaren geçerlilik kazanacağı taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesinde bir artış hükmü bulunup bulunmamasına göre değişikliğe uğramaktadır.

Sözleşmede Artış Hükmü Bulunması Durumunda Kira Tespit Davası Açılması

Taraflar arasında imzalanan yazılı kira sözleşmesinde yeni dönemde kira bedelinin düzenli olarak artırılacağına dair (örneğin "Kira bedeli her yıl TÜFE oranında artırılacaktır" veya "Yıllık kira artışı yasal oranlarda yapılacaktır" şeklinde) geçerli bir şarta yer verilmiş ise kanun koyucu kiralayana büyük bir usuli kolaylık sağlamıştır.

Bu ihtimalde kiralayan, herhangi bir süre kısıtlamasına veya önceden ihtarname gönderme zorunluluğuna tabi olmaksızın yeni kira döneminin sonuna kadar dilediği herhangi bir tarihte tespit davasını açabilir.

Örneğin, 1 Ocak tarihinde başlayan ve sözleşmesinde artış maddesi bulunan bir kira ilişkisinde kiralayan aynı yılın Kasım ayında dahi bu davayı açsa mahkeme sonucunda belirlenecek olan yeni rayiç bedel ilgili kira döneminin başından (1 Ocak tarihinden) itibaren geriye etkili olarak geçerli olacak ve aradaki kira farkları talep edilebilir hale gelecektir.

Kira Tespit Davasında Sözleşmede Artış Hükmü Bulunmaması ve 30 Günlük İhtarname Kuralı

Uygulamada mal sahiplerinin usul kurallarını bilmemesi nedeniyle en çok hak kaybına yol açan ve bir yıllık kira farkı alacağının kaybına neden olan durum kira sözleşmesinde herhangi bir artış şartının bulunmadığı hallerdir.

Bu durumda, Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından tespit edilecek yeni yüksek bedelin henüz başlayan veya başlayacak olan yeni kira dönemi için tam olarak geçerli olabilmesi adına iki hukuki yoldan birinin eksiksiz ve süresinde tamamlanması gerekir:

1. Davanın 30 Gün Önceden Açılması: Yeni kira döneminin başlangıç tarihinden en az 30 gün önce kira tespit davasının harçlarının yatırılmış ve açılmış olması gerekmektedir.

2. İhtarnamenin 30 Gün Önceden Ulaşması: Dava henüz açılmamışsa dahi kira bedelinin güncellenerek artırılacağına ilişkin açık ve yazılı bir ihtarnamenin yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce kiracının eline fiilen ulaşmış (usulüne uygun tebliğ edilmiş) olması yasal bir zorunluluktur. Eğer bu ihtarname 30 günlük süre kuralına riayet edilerek kiracıya ulaşmışsa kiralayan artık o yeni kira döneminin son gününe kadar mahkemeye başvurarak tespit davasını açtığında belirlenen yüksek bedel dönemin en başından itibaren uygulanır.

   
   

Kiracıya yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce varması şartına tabi olan hukuki bir işlem niteliğindeki bu ihtarnamede bildirimin süresinde yapıldığının ve tebliğ edildiğinin ispat külfeti tamamen davacı kiralayanın üzerindedir. Bu nedenle olası bir inkarı önlemek adına bildirimlerin mutlaka Noter kanalıyla keşide edilmesi sağlıklı olcaktır.

Bu 30 günlük ihtarname kuralına uyulmaması halinde mahkeme davayı usulden reddetmez ancak tespit edilen bedelin içinde bulunulan yıl için değil, bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olmasına karar verecektir ki bu durum kiralayan açısından devasa bir maddi kayıp anlamına gelir.

Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Kira hukuku doktrini ve Yargıtay uygulamaları ışığında kural olarak geriye dönük (geçmiş ve tamamen kapanmış kira yıllarını kapsayan) bağımsız bir kira tespit davası açılamaz. Tespit davasının doğası ileriye yönelik bir düzenleme yapmaktır.

Ancak TBK 345'in getirdiği istisnai hallerde kira tespit davası, dava tarihinden daha önceki bir tarihte başlamış olan içinde bulunulan kira yılının başından itibaren geçerlilik kazanabilir.

Örneğin; kiralayan, yasanın aradığı 30 gün kuralına uyarak usulüne uygun bir noter ihtarnamesi çekmiştir veya tarafların imzaladığı sözleşmesinde halihazırda geçerli bir artış maddesi mevcuttur. Kira tespit davası yeni dönemin 9. veya 10. ayında dahi karara bağlansa yahut dava geç açılsa bile mahkemenin vereceği tespit hükmü ilgili dönemin 1. ayından itibaren hukuki sonuçlarını doğuracaktır.

Kira tespit davasında verilen karar sonrası ortaya çıkan geçmiş aylara ait birikmiş kira farkı alacakları tespit hükmünün kanun yollarından geçerek kesinleşmesinin hemen ardından yasal faiziyle birlikte icra takibine konu edilerek kiracıdan tahsil edilebilir.

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında yargı yolu Adli Yargı'dır. Kira tespit davasında görevli mahkeme, dava edilen kira bedelinin miktarına, taşınmazın değerine veya tarafların ticari sıfatına (örneğin her iki tarafın tacir olup olmamasına) hiçbir şekilde bakılmaksızın mutlak surette Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Asliye Hukuk veya Asliye Ticaret Mahkemelerinde açılacak kira tespit davaları görevsizlik nedeniyle reddedilecektir.

Kira tespit davalarında yetkili mahkemenin tespiti ise, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun genel yetki kuralları (HMK m. 6 ve m. 10) çerçevesinde yapılır. Kira tespit davası davalının (kiracının) yerleşim yeri mahkemesinde açılabileceği gibi sözleşmenin ifa yerinde de açılabilir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi uygulamada sıklıkla tercih edilmektedir.

Kira tespit davalarında kamu düzenine ilişkin kesin yetki kuralı bulunmamaktadır, bu sebeple olası bir yetkisiz mahkemede dava açılması halinde yetki itirazı ancak davalı tarafından esasa cevap süresi içinde ilk itirazlar kapsamında ve cevap dilekçesi ile birlikte ileri sürülebilir. Süresinde yapılmayan yetki itirazı dinlenmez ve mahkemece kendiliğinden (resen) yetkisizlik kararı verilemez.

Kira Tespit Davasında Yargılama Giderleri ve Avukatlık Vekalet Ücreti

Kira tespit davalarında dava açılırken alınacak yargılama harçları (başvurma harcı, nispi peşin harç), ileride yapılacak keşif için avans, bilirkişi ücreti ve posta-tebligat giderlerinden oluşan yargılama avansları başlangıçta davayı açan davacı kiralayan tarafından peşin olarak mahkeme veznesine depo edilir.

Yargılama sonunda verilecek nihai karar aşamasında ise bu masraflar tarafların davadaki haklılık (kabul ve red) oranına göre matematiksel olarak paylaştırılarak haksız çıkan tarafa yükletilir. Konuyla ilgili Kira Tespit Davasında Harca Esas Değer başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Kira bedelinin tespiti davalarında mahkemece hükmedilecek nispi avukatlık vekalet ücreti hesaplaması klasik alacak davalarından farklı bir usule tabidir. Yargıtay uygulamaları ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) gereğince hesaplama yöntemi şu şekildedir:

• Davacı Kiralayan Vekili Lehine: (Mahkemece Tespit Edilen Yeni Bedel – Davalı Kiracının Ödediği veya Kabul Ettiği Bedel) çarpı 12 aylık kira farkı tutarı bulunur. Çıkan bu yıllık fark tutarı üzerinden AAÜT'nin üçüncü kısmına göre (ilk basamaklar için %16 oranından başlayarak) davacı vekili lehine nispi vekalet ücreti hesaplanır.

  
  

• Davalı Kiracı Vekili Lehine: (Davacı Kiralayan Tarafından Dava Dilekçesinde Talep Edilen Fahiş Bedel – Mahkemece Hakkaniyet İndirimi Sonrası Tespit Edilen Nihai Bedel) çarpı 12 aylık reddedilen fark tutarı üzerinden aynı tarife oranlarında davalı vekili lehine vekalet ücretine hükmedilir. Bu nedenle davacının dava açarken piyasa rayicinin çok üzerinde, astronomik rakamlar talep etmesi dava sonunda ciddi bir karşı vekalet ücreti ödeme riski doğurur.

  
  

Kira Tespit Davasında 2026 Yılı HMK İstinaf ve Temyiz Parasal Sınırları

Kira tespit davalarında mahkeme kararının ardından dosyanın bir üst mahkeme denetiminden (İstinaf ve Temyiz kanun yolları) geçebilmesi için yıllık kira farkı tutarının yasal kesinlik sınırlarını aşıp aşmadığı dikkate alınır.

04 Haziran 2025 tarihli yasal değişiklik uyarınca artık istinaf ve temyiz kanun yollarına başvuru açısından yerel mahkeme kararının verildiği tarihteki sınırlar değil, davanın ilk açıldığı tarihteki parasal kesinlik sınırları nazara alınmaktadır.

HMK Ek Madde 1 uyarınca her yıl yeniden değerleme oranında artırılan 2026 yılı güncel parasal sınırları doğrultusunda kira tespit davasında tespit edilen yeni aylık kira bedeli ile eski bedel arasındaki bir yıllık kira farkı tutarı 50.000 TL'yi aştığı takdirde İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) yoluna, 680.000 TL'yi aştığı takdirde ise Temyiz (Yargıtay) yoluna başvuru yapılabilecektir.

Bu kesinlik sınırının altında kalan Sulh Hukuk Mahkemesi kararları ise verildikleri veya tebliğ edildikleri anda miktar itibarıyla kesinleşir ve derhal icraya konulabilir duruma gelir.

Kira Tespit Davası Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kira tespit davası ne kadar sürer?

Kira tespit davasının sonuçlanma süresi mahkemenin o dönemki iş yüküne, taraf sayısına (iştirak halinde mülkiyet durumu vb.), tebligatların ilgililere ulaşma hızına ve bilirkişi heyetinin rapor tanzim sürecine bağlı olarak değişiklik gösterir. Kira tespit davalarında Sulh Hukuk Mahkemelerinde yargılama tahkikat süreci ortalama 3 ila 6 ay arasında sonuçlanabilmekle birlikte İstinaf ve Temyiz gibi üst derece denetim süreçleri bu nihai kesinleşme süresini 1.5 - 2 yıla kadar uzatabilmektedir.

2. Kira tespit davası açmak için mahkemeden önce arabulucu şart mı?

Evet, kira tespit davası açmak için mahkemeden önce arabulucu şarttır. 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira bedeli tespiti, kira tahliyesi ve olağanüstü durumlara dayalı kira uyarlaması uyuşmazlıklarında doğrudan dava açmadan önce arabulucuya başvurmak mutlak ve zorunlu bir dava şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuk son tutanağı dosyaya eklenmeden açılan davalar esasa dahi girilmeden mahkemece usulden reddedilir.

3. Sözleşmenin henüz 3. yılında olan (5 yılı doldurmayan) kiracıya rayiç bedel tespiti davası açılabilir mi?

5 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira artışı ancak bir önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalaması sınırı içinde yapılabilir. Dolayısıyla 5 yıllık süre tam olarak dolmadan emsal kira bedellerine (çevre rayiç bedellerine) dayalı, TÜFE sınırını aşan bir kira tespit davası ikame edilemez. Açılması halinde mahkeme talebi reddedecektir.

4. Eski kiracılara uygulanan hakkaniyet indirimi yüzde kaçtır ve nasıl hesaplanır?

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre bilirkişinin belirlediği güncel emsal piyasa kira bedeli üzerinden kiracının eski kiracı olması ve sözleşmeye sadakati gözetilerek %5 ile %20 arasında değişen bir oranda hakkaniyet indirimi (tenzilat) yapılmaktadır. Uygulamada hakimlerin genel olarak tercih ettiği üst sınır %20 civarındadır ancak çok uzun yıllara sari (20-30 yıl) kiracılıklarda bu oran istisnai olarak %25'e çıkabilmektedir.

5. Kira tespit davasının yargılama masraflarını kim öder?

Kira tespit davası açılış harçları (başvuru ve nispi peşin harç), keşif gideri, bilirkişi ücretleri ve tebligat giderlerinden oluşan masraf kalemi başlangıçta davayı açan taraf (davacı kiralayan) tarafından mahkeme veznesine avans olarak ödenir. Yargılama sonucunda ise bu masraflar, davadaki haklılık (kabul/red) oranına göre taraflar arasında matematiksel olarak paylaştırılarak haksız çıkan tarafa mahkeme kararıyla yükletilir.

6. Kira sözleşmesinde yıllık artış maddesi yoksa noter ihtarnamesi tam olarak ne zaman çekilmeli?

Sözleşmede artış oranı belirlenmemişse kiralayanın açacağı davanın, başlayacak olan yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için kiralayanın yeni dönemin başlangıç tarihinden en az 30 gün önce ihtarnameyi kiracının eline fiilen tebliğ ettirmesi veya doğrudan bu 30 günlük süre bitmeden davayı mahkemede açması zorunludur.

7. Konut kiralarındaki yüzde 25'lik kira zam sınırı kuralı hala geçerli mi?

Geçmişte konut kiraları için uygulanan %25’lik yasal tavan artış sınırlaması 01 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla kanun koyucu tarafından tamamen sona erdirilmiştir. Bu tarihten sonra yapılan konut kira artışlarında yeniden TÜFE’nin on iki aylık ortalaması üst sınır olarak esas alınmaktadır.

8. Mahkemenin verdiği kira tespit kararından sonra biriken geçmiş kira farkları kiracıdan nasıl istenir?

Kira tespit davaları inşai/tespit niteliğinde olduğundan yerel mahkemece verilen karar Yargıtay veya İstinaf aşamalarından geçip kesinleşmeden icra dairelerinde takibe konulamaz. Karar tamamen kesinleştikten sonra, tespit edilen yeni rayiç bedel ile dava süresince kiracının ödemiş olduğu eski düşük bedel arasındaki aylık kira farkları geçmişe yönelik kademeli yasal faiziyle hesaplanarak ilamlı icra takibi yoluyla tahsil edilebilir.

9. Kira tespit davası devam ederken kiracı hangi kira bedelini ödemeye devam etmelidir?

Kira tespit davası devam ettiği sürece kiracı mevcut sözleşmedeki bedel üzerinden veya TÜFE oranında artırılmış olağan bedel üzerinden ödemelerine devam etmelidir. Mahkeme yargılamayı bitirip yeni bedeli tespit ve tescil edene kadar kiralayan kiracıyı yasal sınırların üstünde bir bedel ödemeye zorlayamaz veya bu sebeple tahliye davası açamaz. Kiracının eksik ödediği fark kısmı ancak yukarıda belirtilen karar kesinleşmesi sonrasında toplu olarak talep edilecektir.

10. Ev sahibi ile kiracı dava öncesi zorunlu arabuluculukta anlaşırsa hukuki sonuçları ne olur?

Zorunlu arabuluculuk görüşmelerinde taraflar yeni dönem kira bedeli üzerinde uzlaşırlarsa arabulucu tarafından hazırlanan arabuluculuk anlaşma belgesi taraflarca ve vekillerince imzalanır. Bu imzalı belge, kanun nezdinde ilam niteliğinde belge hükmündedir ve hukuken kesinleşmiş mahkeme kararı gibi kati ve bağlayıcıdır. Bu sayede mahkeme süreci yaşanmadan tarafların mutabakatıyla uyuşmazlık kesin olarak çözülmüş olur.

Kira ilişkisinden kaynaklanan ve her geçen yıl yasal düzenlemelerle daha da karmaşıklaşan bedel tespiti davaları son derece teknik usul sürelerini, katı ihtarname bildirim usullerini, kapsamlı bilirkişi rapor denetimlerini ve Yargıtay'ın sürekli güncellenen hakkaniyet kriterlerini ihtiva eden hukuki uyuşmazlıklardır. Hukuki danışmanlık ve detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.