Kiracıya Taşınmazın Edinilme Tarihinden İtibaren 1 Ay İçinde İhtarname Tebliğ Edilmezse Ne Olur?

Yeni bir konut veya işyeri satın alan malik, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında belirlenen süre ve prosedürlere uymak zorundadır. Aksi takdirde tahliye süreci hukuken mümkün olmayabilir. Bu yazımızda "Yeni malik 1 ay içinde ihtar tebliğ etmezse ne olur?", "Yeni malik 1 ay içinde ihtar çekmezse ne olur?", "Yeni malik ihtarname süresi ne kadardır?" ve "Kiracıya ihtarnamenin tebliğ edilememesi halinde ne olur?" gibi sorulara yanıt vereceğiz.

Yeni Malik 1 Ay İçinde İhtar Tebliğ Etmezse Ne Olur?

Yeni malikin, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapması zorunludur. Bu ihtar, kiracının tahliye edilmesi için kanuni bir şarttır. Yeni malik 1 ay içinde kiracıya ihtar tebliğ etmezse, TBK 351/1 uyarınca tahliye hakkını kaybeder.

Kiracıya taşınmazın edinilme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname tebliğ edilmezse yeni malik sözleşmeyi sona erdirme hakkını ancak sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla kullanabilir.

TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 351

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Yeni Malik 1 Ay İçinde İhtar Çekmezse Ne Olur?

İhtarın, taşınmazın edinildiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak tebliğ edilmesi gerekir. Eğer yeni malik 1 ay içinde ihtar çekmezse, TBK 351/1 hükmünün yeni malike tanıdığı tahliye davası açma hakkını kullanamaz, yeni malikin açtığı tahliye davasının reddi gerekir. Bu durumda kiracı, sözleşme süresi boyunca taşınmazı kullanmaya devam edebilir.

Yeni Malik İhtarname Süresi Ne Kadardır?

Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan en geç 1 ay içinde ihtarnameyi kiracıya tebliğ etmelidir. Bu şart sağlanmışsa davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. İhtarın bir ay içinde kiracıya tebliğ edilmemesi durumunda, TBK 351/1 hükmünün sağladığı tahliye hakkı kaybolur ve yeni malik sözleşme süresini beklemek zorunda kalır.

Kiracıya İhtarnamenin Tebliğ Edilememesi Halinde Ne Olur?

Eğer yeni malik, ihtarnameyi bir ay içinde kiracıya tebliğ edemezse, ihtarnameyi sonradan göndermek hukuken geçerli olmayacaktır. Bu sürenin kaçırılması halinde TBK 351/1 maddesi gereğince dava açılırsa tahliye talebi reddedilir ve yeni malik ancak sözleşme süresi sonunda tahliye davası açabilir.

Yeni maliklerin, taşınmazın edinilmesiyle birlikte 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar tebliğ etmeleri büyük önem taşımaktadır. Bu süre geçirilirse, TBK 351/1 kapsamında sunulan ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı kaybolur ve ancak kira sözleşmesi bitiminde tahliye talebinde bulunulabilir. Hukuki süreçlerin sorunsuz ilerlemesi için, taşınmaz alımı sonrası bir an önce uzman bir avukata danışılması önerilir.

Hukuki destek almak ve tahliye sürecinde hak kaybı yaşamamak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Tahliye taahhüdünde düzenlenen cezai şart geçerli midir?, Tahliye Taahhüdünden Sonra Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi, Eski malik zamanında verilmiş tahliye taahhüdü geçerli midir?, Boş Tahliye Taahhütnamesi başlıklı yazılarımız ilginizi çekebilir.

Kiracıya taşınmazın edinilme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname tebliğ edilmezse yeni malikin açtığı tahliye davasının reddi gerektiğine ilişkin Yargıtay Kararları

1- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/1051 E., 2018/2173 K.

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, dava konusu taşınmazı 26.06.2013 tarihinde satın aldığını, taşınmaza ihtiyacı olduğundan, taşınmazın tahliye edilmesinin davalıya 24.07.2014 tarihli ihtarname ile bildirdiğini belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, taşınmazda kiracı olmadığını, davanın süresi içinde açılmadığını, ihtiyacın samimi olmadığını beyanla davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

Somut olayda, İktisap ve ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi istenilmiştir. Dava sebebine göre dava açma süresi ve koşullarının TBK.’nun 351. maddesine uygun olarak mahkemece resen denetlenmesi gerekir.

Davacı yeni malik dava konusu taşınmazı 26.06.2013 tarihinde satın almış ve 24.07.2013 tarihinde keşide ettiği ve 29.07.2013 tarihinde tebliğ olunan ihtarla, davalıya, kiracısı bulunulan taşınmazı ihtiyacı için satın aldığını, kiralananı tahliye etmesini bildirmiştir. Bu durumda ihtarname iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde tebliğ edilmediğinden davacının TBK'nun 351. maddesine dayanarak açtığı dava süresinde değildir. Açıklanan bu olgu karşısında süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 08.03.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

2- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/9135 E., 2018/2167 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacılar, dava konusu taşınmazı 06.06.2014 tarihinde satın aldıklarını, taşınmaza ihtiyacı olduğundan, taşınmazın tahliye edilmesinin davalıya 07.08.2014 tarihli ihtarname ile bildirdiğini belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın süresinde olmadığını, yasal 6 aylık süre içinde açılmadığını, ihtiyacın samimi olmadığını beyanla davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

Somut olayda, davalı ile önceki malik arasında akdedilen 15.03.2012 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davada iktisap ve ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi istenilmiştir. Dava sebebine göre dava açma süresi ve koşullarının TBK.’nun 351. maddesine uygun olarak mahkemece resen denetlenmesi gerekir.

Davacı yeni malik dava konusu taşınmazı 06.06.2014 tarihinde satın almış ve 07.08.2014 tarihinde keşide ettiği ihtarla, davalıya, kiracısı bulunulan taşınmazı ihtiyacı için satın aldığını, kiralananı tahliye etmesini bildirmiştir. Bu durumda ihtarname iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde tebliğ ettirilmediğinden davacının TBK'nun 351. maddesine dayanarak 04/03/2015 tarihinde açtığı dava süresinde değildir. Ayrıca kira sözleşmesine göre de açılan dava süresinde değildir.

Açıklanan bu olgu karşısında süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 08.03.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.