Tahliye Taahhüdünden Sonra Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi

Kira hukukunda mülk sahiplerinin en güçlü tahliye aracı şüphesiz ki yazılı tahliye taahhütnamesidir. Geçerli bir taahhütname, kiralayana herhangi bir haklı sebep göstermeksizin icra takibi veya dava yoluyla tahliye imkanı tanır.

Ancak uygulamada, tarafların tahliye taahhüdü verdikten sonra aralarındaki güven ilişkisine dayanarak veya kira bedelini güncellemek amacıyla yeni bir kira sözleşmesi imzaladıkları durumlarla sıkça karşılaşılmaktadır.

İşte bu noktada hukuki bir paradoks ortaya çıkar: Taahhüt verildikten sonra yapılan yeni sözleşme, eski taahhüdü geçersiz kılar mı? Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/1615 E., 2017/4518 K. sayılı kararı, bu soruya kiracı lehine çok net bir yanıt vermektedir.

Söz konusu uyuşmazlıkta; kiracı 07.01.2014 tarihinde, taşınmazı 01.10.2015 tarihinde boşaltacağına dair bir taahhütname vermiştir. Ancak taraflar, bu taahhüdün verilmesinden aylar sonra, 07.09.2014 tarihinde yeni bir kira sözleşmesi imzalayarak kira ilişkisini yenilemişlerdir. Mülk sahibi, günü geldiğinde (01.10.2015) eski taahhüde dayanarak tahliye istemiş, yerel mahkeme de bunu haklı bulmuştur.

Fakat Yargıtay, bu kararı bozarak çok kritik bir ilkeyi hatırlatmıştır: Eğer taraflar, tahliye taahhüdünün düzenlenme (tanzim) tarihinden sonraki bir tarihte yeni bir kira sözleşmesi yapmışlarsa, bu durum tarafların kira ilişkisini sürdürme iradesinde olduklarını gösterir ve önceki taahhüdü hükümsüz kılar.

Yargıtay'ın bu içtihadındaki temel mantık, yenilenen irade ilkesine dayanır. Mülk sahibi, elinde kiracıyı çıkarabileceği bir taahhüt (veya taahhüt alma iradesi) varken, kiracıyla masaya oturup yeni tarihli ve yeni şartları içeren bir sözleşme imzalıyorsa, tahliye iradesinden zımnen vazgeçmiş sayılır.

Kararda açıkça vurgulandığı üzere; davalı kiracının, taahhüt tarihinden sonraki bir tarihte akdedilen yeni kira sözleşmesini mahkemeye sunması ve davacının buna itiraz etmemesi, tahliye taahhüdünün hukuki geçerliliğini yitirmesine sebep olmuştur. Dolayısıyla, taahhüt tarihinden sonra yapılan her yeni sözleşme, geçmişteki tahliye vaadini ortadan kaldıran yeni bir hukuki mutabakat niteliğindedir.

Sonuç olarak, mülk sahiplerinin ellerindeki tahliye taahhütnamesinin gücünü koruyabilmeleri için, taahhüt tarihinden sonra kiracıyla yazılı yeni bir kira sözleşmesi yapmaktan kaçınmaları gerekmektedir.

Kira artışları veya süre uzatımları için yeni bir sözleşme düzenlemek yerine, mevcut sözleşmeye ek protokol yapmak veya artışı banka dekontları üzerinden belgelemek hukuki açıdan daha güvenlidir. Kiracılar açısından ise; ev sahibiyle yapılan her yeni sözleşmenin, geçmişte baskı altında veya zorunlulukla verilmiş tahliye taahhütlerini geçersiz kılacak güçlü bir savunma aracı olduğu unutulmamalıdır.

Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Tahliye taahhüdünden sonra kira sözleşmesinin yenilenmesi hakkında Yargıtay Kararı

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/1615 E., 2017/4518 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi

DAVA TÜRÜ : İcra Takibine İtirazın Kaldırılması

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı alacaklı, davalı ile müvekkili arasında 07.09.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracılık ilişkisi bulunduğunu, davalının 07.01.2014 tarihinde kiralananı 01.10.2015 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettiğini tahliye taahhütnamesini imzaladığını tahliye taahhüdüne dayanılarak davalının taşınmazdan tahliyesi için icra takibi yaptıklarını, ancak davalının haksız bir şekilde takibe itiraz ettiğini ileri sürerek, davalının itirazının kaldırılmasına takibin devamına karar verilmesini istemiştir.Davalı borçlu vekili, müvekkilinin davacıya ait işyerini her yıl için birer yıl süreli ayrı ayrı sözleşmeler yapmak suretiyle kiraladığını, 07.09.2014 tarihinde aynı taşınmazla ilgili olarak yeni 1 yıllık kira sözleşmesi imzalandığını, tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihinin ise 07.01.2014 tarihi olduğunu, dolayısıyla geçersiz olan bu tahliye taahhüdüne dayanılarak müvekkilinin taşınmazdan tahliyesinin istenemeyeceğini, ayrıca müvekkilinin serbest iradesi ile tahliye taahhüdünü imzalamadığını, tahliye taahhüdünü imzalamazsa kira sözleşmesi akdedilmeyeceği için imzalamak zorunda kaldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, taraflarca da kabul edildiği üzere taşınmaza ilişkin ilk kira sözleşmesinin 07/09/2013 tarihli bir yıllık kira sözleşmesi olup ikinci kira sözleşmesinin ise 07/09/2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olduğu, tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesinden ve taşınmazın tesliminden sonra düzenlendiği, davalı tarafın da tahliye taahhüdü ile aynı kuvvet ve mahiyette bir yazılı belge ile kira akdinin uzatıldığını veya yenilendiğini ispatlayamadığı, zira 07/09/2014 tarihli yenilenen kira sözleşmesinin de 1 yıl süreli olup tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinden daha önceki tarihte sona erdiği, TBK.'nun 347. maddesi gereğince sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl daha uzamasının da tahliye taahhüdünün hukuki geçerliliğini etkileyemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulü ile davalının itirazının kaldırılmasına ve takibin devamına karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, tahliye taahhüdü nedeni ile yapılan takibe itirazın kaldırılması istemine ilişkindir.

Davacı vekili, 07.01.2014 tanzim ve 01.10.2015 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanarak, davalı hakkında 07.10.2015 tarihinde icra takibi başlatmıştır. Davalı, gerek icra takibine karşı süresinde yaptığı itirazında gerekse mahkemedeki savunmalarında, taahhütnamedeki imzaya karşı çıkmamış, sözleşmenin yenilendiğini, taahhüdün baskı altında verildiğini ileri sürmüştür. Davacı yazılı sözleşme ve tahliye taahhüdüne dayandığına göre davalının sözleşmenin yenilendiğini ya da uzatıldığını aynı kuvveti haiz yazılı bir belge ile kanıtlaması gerekir. Davalı, takibe dayanak yapılan 07.01.2014 tarihli adi yazılı tahliye taahhüdünden sonra, davacı ile aralarında 07.09.2014 tarihli kira sözleşmesi akdedilerek kira sözleşmesinin yenilendiğini ileri sürmüş ve taraflarca akdedildiği anlaşılan 07.09.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesini dosyaya sunmuştur. Bu durumda tahliye taahhüdünden sonra, davacı tarafça itiraz edilmeyen 07.09.2014 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kira sözleşmesinin yenilendiği ve tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığı değerlendirilerek Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, taraflarca İİK'nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 28.03.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.