İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında Ev Sahibinin Kirada Oturması İhtiyacın Varlığı Açısından Yeterli Midir?

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Kirada Oturma Kriteri

Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan güçlü hükümler içerse de mülk sahibinin (veya intifa hakkı sahibinin) kendi mülküne duyduğu gerçek ve samimi ihtiyaç durumunda tahliye hakkını saklı tutar. Ancak uygulamada bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı davanın kaderini belirleyen en kritik aşamadır.

Mahkemeler genellikle ihtiyacın keyfi olup olmadığını, mülk sahibinin mevcut yaşam koşullarını ve tahliye isteğinin arkasındaki asıl amacı detaylıca irdeler. Ev sahibinin "oğlum gelecek, ben oturacağım" gibi beyanları tek başına yeterli görülmezken yaşam standartları somut delillerle kanıtlanmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/1050 E., 2018/2136 K. sayılı kararına konu olayda; taşınmazın intifa hakkı sahibi, kendisinin de başka bir evde kiracı olarak oturduğunu belirterek kiracısının tahliyesini talep etmiştir.

Yerel mahkeme, ihtiyacın samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiş olsa da Yüksek Mahkeme bu kararı bozmuştur. Yargıtay'a göre, yerel mahkemenin ihtiyacın kanıtlanamadığı gerekçesi dosya kapsamındaki somut gerçeklerle örtüşmemektedir.

Kararın temel dayanağı, kirada oturan mülk sahibinin, kendi evine geçme isteğinin doğal ve zorunlu bir ihtiyaç olduğu ilkesidir. Yargıtay, konut ihtiyacına dayalı davalarda, davacının (ihtiyaç sahibinin) halihazırda kirada oturuyor olmasını ihtiyacın varlığı açısından tek başına yeterli bir delil olarak kabul etmiştir.

Yani, bir kişi kendi evi varken başka bir yerde kira ödüyorsa kira ödeme yükünden kurtulup kendi mülkünde oturmak istemesi hayatın olağan akışına uygun, gerçek ve samimi bir ihtiyaçtır. Bu durumda mahkemenin ayrıca "neden taşınmak istiyorsun, zor durumda mısın" gibi ekstra bir zorunluluk aramasına gerek yoktur.

Sonuç olarak, mülk sahibi veya kanunen yetkili hak sahipleri kiracı olarak yaşadıkları sürece kiracısını tahliye etme konusunda çok güçlü bir hukuki argümana sahiptir. Bu emsal karar, kirada oturan ev sahiplerinin kendi mülklerine geçme taleplerinin keyfi olarak değerlendirilemeyeceğini, kiracılık statüsünün başlı başına bir tahliye gerekçesi ve ispat aracı olduğunu tespit etmektedir.

Dolayısıyla kirada oturduğunu belgeleyen (kira sözleşmesi, ödeme dekontları vb.) bir mülk sahibinin açacağı ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtiyacın samimiliği karine olarak kabul edilmeli ve tahliye kararı verilmelidir.

Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Konut ihtiyacına dayalı davalarda ev sahibinin kirada oturmasının ihtiyacın varlığı açısından yeterli olduğuna ilişkin Yargıtay Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/1050 E., 2018/2136 K.

Davacılar; dava konusu taşınmazın intifa hakkının ...'e, çıplak mülkiyet hakkının ise ...'a ait olduğunu, davalının ise uzun yıllardır dava konusu yeri kiracı sıfatıyla kullanmakta olduğunu, ...'in zorunlu konut ihtiyacı bulunduğunu, kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin davalıya bildirilmiş olmasına rağmen tahliyenin gerçekleşmediğini, zorunlu konut ihtiyacı ve BK'nun 347. maddesine göre kira sözleşmesinin feshi ile davalı kiracının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmişlerdir.

Davalı; ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını ayrıca kendisine TBK’nun 347.maddesi gereği ihtar gönderilmediğini belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davacıların ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince; İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Somut olayda; davacılardan ...’in dava konusu taşınmazda 14.03.2014 başlangıç tarihli ve süresiz intifa hakkı sahibi olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. İntifa hakkı sahibi ..., 01.04.2014 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile taşınmaza olan ihtiyacını davalıya bildirmiş, yargılama aşamasında ise halen başka bir taşınmazda kiracı olduğunu belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davacı ...’in kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabittir. Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Kaldı ki; davacının taşınmaza ihtiyacının olduğu tanık beyanları ile de doğrulanmıştır. Bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 07.03.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi