Kira Bedelinin Artırılması İçin İhtarname Gönderilmiş Olması İhtiyacın Samimiyetsiz Olduğunu Gösterir Mi?

Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoy-üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı için tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Ancak bu davaların kazanılabilmesi için Yargıtay'ın aradığı en temel kriter, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır.

Uygulamada kiracılar, kendilerine karşı açılan tahliye davalarında genellikle "Ev sahibi aslında kirayı artırmak istiyordu, kabul etmeyince ihtiyacı bahane ederek beni çıkarmaya çalışıyor" savunmasını kötü niyet iddiası olarak ileri sürmektedir. Bu savunmanın en güçlü dayanağı olarak da, dava açılmadan önce ev sahibi tarafından gönderilen kira artış ihtarnameleri mahkemeye sunulmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/966 E., 2015/6001 K. sayılı emsal kararı, tam da bu kilit noktada mülk sahiplerini koruyan önemli bir içtihat oluşturmuştur. Karara konu olayda; mülk sahibi, kızı ve damadının tayini çıkması nedeniyle eve ihtiyaç duyduğunu belirterek tahliye davası açmış, davalı kiracı ise "Daha önce benden kira artışı istendi, bu dava samimi değil" savunmasını yapmıştır.

Yerel mahkeme, kira artış talebini samimiyetsizliğin karinesi sayarak davayı reddetmiştir. Ancak Yargıtay, kira ilişkisinin doğası gereği mülk sahibinin kira bedelinin artırılmasını istemesinin en doğal hakkı olduğunu, bu talebin tek başına ihtiyacın sahte olduğunu göstermeyeceğine hükmetmiştir.

Yüksek Mahkeme'nin bu yaklaşımı, mülkiyet hakkı ile sözleşme özgürlüğü arasındaki dengeyi gözetmektedir. Bir ev sahibinin, kiracısından rayiç bedellere uygun bir kira talep etmesi hukuki bir haktır. Bu hakkın kullanılmış olması, ev sahibinin kızı, oğlu veya kendisi için o mülke ihtiyaç duymadığı anlamına gelmez.

Eğer mülk sahibi, ihtiyacın varlığını somut belgelerle (tayin belgesi, okul kaydı, evlilik cüzdanı vb.) ve tanık beyanlarıyla ispatlayabiliyorsa, geçmişte kira artışı istemiş olması, mevcut ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğu gerçeğini değiştirmez. Kararda, damadın tayininin çıktığı ve torunun üniversite kaydının yapıldığı belgelerle sabit olduğundan, kira artış talebi bir "kötü niyet göstergesi" olarak kabul edilmemiştir.

Sonuç olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında mahkemelerin odaklandığı asıl husus, ihtiyacın somut verilerle kanıtlanıp kanıtlanmadığıdır. Kiracının "Benden zam istedi" savunması, tek başına tahliye davasının reddini sağlamaz.

Mülk sahipleri, haklı bir ihtiyaçları doğduğunda, daha önce kiracılarıyla kira bedeli konusunda pazarlık yapmış veya ihtarname göndermiş olsalar dahi, samimi ihtiyaçlarını ispatlamak koşuluyla tahliye davası açabilir ve gayrimenkullerini tahliye ettirebilirler. Hukuki süreçte önemli olan, ihtiyacın kurgusal olmadığını, tayin veya eğitim gibi nesnel olgulara dayandığını mahkeme huzurunda delillendirebilmektir.

Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kira bedelinin artırılması için ihtarname gönderilmiş olması ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında ihtiyacın samimiyetsiz olduğunu tek başına ispatlamayacağına ilişkin Yargıtay Kararı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/966 E., 2015/6001 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Sulh Hukuk Mahkemesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği TBK.’nun 350. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.02.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren vekili 09.05.2014 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile müvekkilinin kızının eşinin İstanbul İline tayininin çıktığını ayrıca torununun üniversite eğitimini İstanbul'da tamamlamayı istediğini konut ihtiyacı nedeniyle kızı ve ailesinin dava konusu taşınmazda oturacağını, davalıya noter kanalıyla kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesini bildirir, ihtarın gönderilmesine ve kira sözleşmesinin bitmiş olmasına rağmen taşınmazı halen boşaltmadığını belirterek konut ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı ise, davacının amacının kendisini tahliye ettirip daha yüksek bedelle kiraya vermek olduğunu, davacının ihtiyacının samimi ve gerçekçi olmadığını belirterek davanın reddine Karar verilmesini savunmuştur.

Dosya kapsamı itibariyle davacının damadının dava açılmadan önce... ilçesine tayininin çıktığı, torununun ise dava açıldıktan sonra ... Üniversitesine kaydının yapıldığı dosyaya sunulan belgelerden anlaşılmaktadır. Mahkemece her ne kadar davacının damadının dava açıldıktan sonra tayininin çıktığı ve dava açılmadan önce kira bedelinin artırılması için ihtar çekildiğinden, davacı yönünden ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de; Kira ilişkisinin devamı süresince kira bedelinin artırılmasının istenmesi doğal olup, bu isteğin aleyhine değerlendirmek olanaksızdır. Kira bedelinin artırılması istemi tek başına ihtiyacın samimiyetsizliğini göstermez. Ayrıca davacının damadının dava açılmadan önce tayininin İstanbul'a yapıldığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı dinlettiği tanıklarının beyanları ile de ihtiyaç iddiasını kanıtlamıştır. Bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 16.06.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.