Gerçek Kişi Malik Şirketin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Talebinde Bulunabilir Mi?

Şirket Sahibi Olmanız Yetmez, Şahsi Mülkünüzü Şirketiniz İçin Tahliye Ettiremezsiniz

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, mülk sahibine (veya kiraya verene) kendi işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracısını tahliye etme hakkı tanır. Ancak kanun koyucu bu hakkın kullanımını belirli kişilerle sınırlamıştır.

Mülk sahibi; kendisi, eşi, alt soyu (çocukları/torunları), üst soyu (anne/babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için tahliye talep edebilir. Uygulamada sıkça yapılan hata mülk sahibinin ortağı veya sahibi olduğu şirketin ihtiyacını kendi şahsi ihtiyacı gibi değerlendirerek dava açmasıdır. Oysa hukuk sistemimizde gerçek kişiler ile tüzel kişiler (şirketler) birbirinden tamamen ayrı varlıklardır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2021/2159 E., 2021/4476 K. sayılı kararı bu ayrımın tahliye davalarındaki hayati önemini ortaya koymaktadır. Karara konu olayda; mülk sahibi şahıs kendi mesleğini icra etmek (torna tesfiye işi) amacıyla kiracısının tahliyesini istemiştir.

Yargılama sürecinde mülk sahibi, bu işi yapmak için bir Limited Şirket kurmuş ve işyerini bu şirket üzerinden işleteceğini beyan etmiştir. Yerel mahkeme davayı kabul etse de Yargıtay ihtiyacın artık şahsın değil, kurulan şirketin ihtiyacına dönüştüğü gerekçesiyle kararı bozmuştur.

Yüksek Mahkeme'nin bu içtihadındaki temel mantık tüzel kişilik perdesinin arkasındaki ayrımdır. Bir kişi, şirketin tek sahibi veya %100 hissedarı olsa dahi, tapuda şahıs olarak malik olduğu bir gayrimenkulü şirketinin kullanımı için tahliye ettiremez.

Kanun, "benim ihtiyacım" derken gerçek kişinin bizzat veya şahıs işletmesi (tacir/esnaf) sıfatıyla kullanımını kastetmektedir. Şirket kurulduğu andan itibaren ihtiyaç hukuken o şirkete ait olur ve malik (gerçek kişi) ile ihtiyaç sahibi (tüzel kişi) farklılaştığı için TBK 350. maddedeki şartlar ortadan kalkar.

Sonuç olarak, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açacak olan mülk sahiplerinin ticari yapılanmalarına çok dikkat etmeleri gerekir. Eğer tapu şahsınızın üzerindeyse ve kiracınızı çıkarıp orada ticari faaliyet gösterecekseniz bu faaliyeti şahıs şirketi veya esnaf olarak yürütmeniz gerekmektedir.

Eğer orayı bir Anonim veya Limited Şirket merkezi/şubesi yapacaksanız, kanunen kendi ihtiyacınız iddiasında bulunamazsınız. Bu karar mülk sahiplerinin şirketleşme kararı almadan önce tahliye sürecini hukuki statüye uygun planlamaları gerektiğini, aksi takdirde haklıyken haksız duruma düşüp davayı kaybedeceklerini göstermektedir.

Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Gerçek kişi malikin şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamayacağına ilişkin Yargıtay Kararı

Yargıtay 3. HD 2021/2159 E., 2021/4476 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından duruşma talepli olarak temyiz edildiği, ancak niteliği gereği duruşmaya tabi olmadığından duruşma talebinin reddine karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; dava konusu kiralananı 13/11/2014 tarihinde satın alarak taşınmaza malik olduğunu, 25/11/2014 tarihli ihtarname ile davalı ile önceki malik arasındaki 15/01/2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin süre bitiminde yenilenmeyeceğini, kendi işyerini açmak istediğini bildirmesine rağmen davalının tahliyeye yanaşmadığını belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı; davacının ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını, kira artış oranı kabul edilmeyince iş bu davanın açıldığını belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davacının kardeşinin işyerinde çalıştığı ve halen bir işinin mevcut olduğu, kiralanana ilişkin kira bedeli tespiti davası açılması hususları birlikte değerlendirildiğinde ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 13/11/2017 tarih 2017/3268 esas 2017/15724 karar sayılı ilamı ile " Davacı, endüstri meslek lisesi torna tesfiye bölümü mezunu olup yirmi yıldır torna freze metal işleme konusunda uzmanlaşmış olduğunu ve kendi işyerini açarak çalışmak istediğini belirtmiş, dinlenen tanıklar da bu iddiayı doğrulamışlardır. Yapılan keşif sonucu alınan 22/10/2015 tarihli bilirkişi raporunda 10 numaralı kiralananın tek başına kullanımının mümkün olup olmadığına ilişkin bir açıklık bulunmadığından bilirkişi kurulundan bu konuda Yargıtay denetimine elverişli ve ayrıntılı ek rapor alınması, ayrıca davacının delil listesinde bildirdiği mezuniyet belgesi ve diploma suretinin de temini ile ihtiyaç iddiası ile ilgili davacının kardeşinin iş yerinde çalışmasını sürdürme zorunluluğu bulunmadığı kendi iş yerini açıp çalıştırmak istemesinin olağan olduğu hususları birlikte değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. " gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-)Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği TBK’nın 350. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin, alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı için dava açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın; gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Somut olayda; Davalı ile önceki malik arasında bulunan 15/01/2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, endüstri meslek lisesi torna tesfiye bölümü mezunu olup yirmi yıldır torna freze metal işleme konusunda uzmanlaşmış olduğunu ve kendi işyerini açarak çalışmak istediğini belirterek iş bu davayı açmış; bozma üzerine yapılan yargılama sırasında davalı tarafından 11/09/2020 tarihli dilekçe ekinde ibraz edilen, davacının .... Makine San. ve Tic.Ltd.Şti. ünvanlı şirketi kurduğuna dair belgeye karşı davacı tarafından, dava konusu kiralananda işini yapmak üzere şirket kurduğunu, halen kardeşine ait dükkanda resmi olarak şirketini işlettiğini bildirmiştir.

Davacı, dava dilekçesi ve 25/11/2014 tarihli ihtarnamede, dava konusu kiralananın, kendi iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliyesini istediğini bildirmiş ise de, dosyada mevcut ticaret sicil kayıt bilgilerinden, .... Makine San. ve Tic.Ltd.Şti'nin kurucusunun ve münferiden temsile yetkilisinin ihtiyaçlı davacı olduğu; davacı beyanlarından dava konusu taşınmazda işletmek üzere, uzmanlık alanında şirket kurduğu anlaşılmaktadır. Nitekim bu husus, mahkemenin de kabulündedir. TBK'nun 350/1. maddesi, kiralananı iktisap eden kimsenin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Mahkemece bu hususun değerlendirilmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

2-) Bozma nedenine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı HMK'ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA, (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, temyiz harcının temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21/04/2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.