Tapu İptal Tescil Davalarında Rayiç Bedelin Kapsamına İyileştirme Bedeli De Dahil Midir?

Gayrimenkul hukukunda, müteahhitten satış vaadi sözleşmesiyle ev alıp tapusuna kavuşamayan alıcıların mağduriyeti sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Açılan tapu iptal ve tescil davalarında mülkiyetin devri fiili veya hukuki imkansızlıklar nedeniyle (örneğin taşınmazın başkasına satılması veya hacizli olması) gerçekleşemiyorsa mağdur alıcılar alternatif olarak taşınmazın güncel rayiç bedelinin kendilerine ödenmesini talep ederler.

Ancak alıcıların evi teslim aldıktan sonra kendi bütçeleriyle yaptıkları dekorasyon ve tadilat masraflarını (iyileştirme bedellerini), rayiç bedele ek olarak ayrıca talep edip edemeyeceği konusu uygulamada ciddi bir hukuki kafa karışıklığı yaratabilmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2020/7738 E., 2021/387 K. sayılı kararı bu kafa karışıklığını gideren ve tazminatın sınırlarını çizen çok net bir içtihat ortaya koymuştur. Karara konu olan olayda; bir vatandaş müteahhitten daire satın almış, içine masraf yapmış ancak tapusunu alamadığı için dava açmıştır.

Davacı, tapu devri mümkün olmazsa taşınmazın 250.000 TL olan güncel rayiç değerinin ve ayrıca daire içine yaptırdığı 8.600 TL tutarındaki iyileştirme masraflarının tahsilini istemiştir. Yerel mahkeme davacının her iki talebini de haklı bularak hem rayiç bedelin hem de masrafların ödenmesine hükmetmiştir.

Ne var ki Yargıtay, bu kararın tazminat hukuku prensiplerine aykırı olduğuna hükmeterek kararı bozmuştur. Yüksek Mahkemenin gerekçesine göre rayiç bedel, bir gayrimenkulün değerleme yapıldığı günkü normal, güncel alım-satım değeridir.

Eve yapılan mutfak dolabı, parke, boya veya tesisat gibi iyileştirmeler o evin piyasa değerini (rayiç bedelini) zaten otomatik olarak artırır. Bilirkişiler evin güncel değerini hesaplarken o evin çıplak halini değil; yapılmış, masraf edilmiş son halini dikkate alırlar.

Dolayısıyla, davacıya hem evin iyileştirilmiş haliyle belirlenen yüksek rayiç bedelini ödeyip hem de bunun üzerine iyileştirme masraflarını ayrıca ödemek hukuk sistemimizin kesinlikle yasakladığı sebepsiz zenginleşme yasağını ihlal eder.

Sonuç olarak bu emsal karar, müteahhide veya arsa sahibine karşı açılacak tazminat davalarında talep sonucunun nasıl şekillendirilmesi gerektiği konusunda hayati bir uyarı niteliğindedir. Tapusu verilmeyen bir taşınmaz için güncel piyasa değeri (rayiç bedel) talep ediliyorsa, ayrıca "eve yaptığım masrafları da ayrıca istiyorum" denilemez.

Çünkü mahkemenin belirleyeceği o güncel piyasa değerinin içinde sizin emeğiniz ve paranızla yaptığınız iyileştirmelerin karşılığı zaten mündemiçtir (içindedir). Bu ince hukuki çizgiye dikkat etmek, dava sürecinde kısmen reddedilen talepler yüzünden karşı tarafa gereksiz vekalet ücreti ve yargılama gideri ödememek adına büyük önem taşımaktadır.

Hukuki danışmanlık ve detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Tapu iptal tescil davalarında rayiç bedelin kapsamına iyileştirme bedelinin de dahil olması hakkında Yargıtay Kararı

Yargıtay 3. HD 2020/7738 E., 2021/387 K.

"İçtihat Metni"

Davacı ... ile davalı ... ve ..., ..., ..., ..., ..., ... aralarındaki Tapu iptal Tescil/Tazminat davasına dair İstanbul 2. Tüketici Mahkemesinden verilen 02/07/2015 tarihli ve 2011/307 E. 2015/1135 K. sayılı hükmün Düzeltilerek Onanması hakkında Yargıtay (kapatılan)13.Hukuk Dairesince verilen 20/09/2018 tarihli ve 2016/26652 E. 2018/8154 K. sayılı ilama karşı davalı ... vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.

Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, davalı arsa maliki ... ile davalı yüklenici ... arasında 14.12.1998 tarihinde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yüklenici davalıdan 25.4.2000 tarihli noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile 18 nolu daireyi satın aldığını, taşınmazın fiili teslimi yapılarak taşınmaza yerleştiğini, ancak arsa maliki ile yüklenici arasındaki problem nedeniyle tapuyu alamadığını, tapuyu devralmayı beklerken tapu malikinin vefatı üzerine mirasçıları tarafından davalı ... taşınmazın satıldığını, ... borcundan dolayı tapu kaydında hacizler bulunduğunu ve bu nedenle taşınmazın satışı aşamasına gelindiğini ileri sürerek; davalı ... adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tesciline, mümkün olmazsa fazla hakları saklı kalarak dairenin rayiç bedeli 50.000,00 TL ile, daire içine yaptırdığı masraflar bedeli 10.000,00 TL'nin faizi ile davalı müteahhit Kemal'den tahsiline karar verilmesini istemiş, ıslah ile taşınmazın rayiç değerine yönelik talebini 250.000,00 TL'ye artırmıştır.

Davalılar, davanın reddini dilemişlerdir.

Arsa malikleri ve mirasçıları yönünden açılan tapu iptal tescil talebinin reddine, diğer davalı ... hakkındaki davanın kabulü ile 250.000,00 TL dava konusu taşınmazın rayiç değerinin ve 8.600,00 TL iyileştirme bedelinin tahsiline yönelik mahkemece verilen karar, Yargıtay 13. Hukuk Dairesince (kapatılan) davalının tüm temyiz itirazları reddedilerek, davacının temyizi yönünden avukatlık ücretine hasren düzeltilerek onanmış, davalı ... vekili karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davalı vekilinin sair karar düzeltme istemleri yerinde değildir.

2-Dava, davalı müteahhitten satış vaadi sözleşmesi ile satın alınan taşınmazın tapu devrinin yapılmadığı iddiasına dayalı tapu iptal tescil, mümkün olmaması halinde taşınmazın rayiç bedelinin ve taşınmaza yapılan iyileştirme bedelinin tahsili isteklerine ilişkin olup, mahkemece mümkün olmaması nedeniyle tescil talebinin reddine, rayiç bedel ve iyileştirme bedeline ilişkin talebin kabulüne karar verilmiştir. Bilindiği üzere, rayiç bedel, bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeri olup, hüküm altına alınan rayiç bedelin kapsamına dava konusu yapılan iyileştirme bedellerinin de girdiği anlaşılmaktadır. Bu durumda, ayrıca iyileştirme bedelinin iadesi yönünde hüküm kurulmuş olması ile, davacı tarafın sebepsiz zenginleşmesine sebebiyet verilmiş olacaktır. Hal böyle olunca, iyileştirme bedeli yönünden talebin reddine karar verilmesi gerekirken, zuhulen buna ilişkin davalı tarafın temyiz talebinin reddedildiği anlaşıldığından, davalı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulüne karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin sair karar düzeltme isteminin REDDİNE, ikinci bentte açıklanan nedenle davalı tarafın karar düzeltme isteminin kabulü ile Yargıtay 13. Hukuk Dairesince (kapatılan) verilen 20.09.2018 tarih 2016/26652 E. , 2018/8154 K. sayılı düzelterek onama ilamının davalı ...'e tesir eden kısımları kaldırılarak, mahkeme hükmünün açıklanan nedenle BOZULMASINA, 25/01/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.