Eski Malik Zamanında Verilmiş Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?

Yeni Malik Eski Ev Sahibine Verilen Tahliye Taahhüdüne Dayanarak Dava Açabilir

Gayrimenkul hukukunda tahliye taahhütnamesi kiracının belirlenen tarihte mülkü boşaltacağını kayıtsız şartsız kabul ettiği en güçlü tahliye araçlarından biridir. Ancak kiralanan taşınmazın satılması ve el değiştirmesi durumunda bu taahhüdün geçerliliği sıkça tartışma konusu olmaktadır.

Yeni malik tapuyu devraldığında kiracının eski ev sahibine verdiği tahliye taahhüdüne dayanarak dava açıp açamayacağını merak eder. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/14065 E., 2015/655 K. sayılı kararı, bu belirsizliği ortadan kaldırarak mülkiyet değişikliğinin taahhüdün hukuki gücünü etkilemediğini net bir şekilde teyit etmiştir.

Kararın temelini oluşturan halefiyet ilkesi gereği, yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin haklarına halef olur (onun yerine geçer). Yani, tapu devriyle birlikte kira sözleşmesinin tarafı haline gelen yeni ev sahibi eski malik zamanında alınmış olan tahliye taahhütnamesini bizzat kendi lehine kullanma hakkına sahiptir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca normalde dava hakkı kiraya verene aittir ancak Yargıtay yeni malikin kanunen eski malikin haklarını devraldığını, dolayısıyla yeniden taahhüt almaya gerek kalmaksızın mevcut belgeyle tahliye davası açabileceğini hükme bağlamıştır.

Bu süreçte yeni maliklerin dikkat etmesi gereken en hayati husus davanın açılma süresidir. Tahliye taahhüdüne dayalı davaların veya icra takiplerinin taahhüt edilen tarihi izleyen bir (1) ay içinde başlatılması zorunludur.

Sonuç olarak, taşınmazı içinde kiracı varken satın alan yeni malikler eğer eski malik tarafından alınmış geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa bunu kullanabilirler. Karara konu olayda mahkeme süreyi yanlış yorumlayarak davayı reddetmiş olsa da Yargıtay taahhüt tarihinden 6 gün sonra açılan davanın süresinde olduğunu belirterek yerel mahkeme kararını bozmuştur. Yeni mülk sahipleri taahhüt tarihini takip eden bir ay içinde doğrudan dava açarak veya icra takibi yaparak eski malik dönemindeki belgeyle tahliye sürecini başarıyla yürütebilirler.

Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Eski malik zamanında verilmiş tahliye taahhüdü hakkında Yargıtay Kararı

Yargıtay 6. HD 2014/14065 E., 2015/655 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Manisa 1. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 16/10/2014 NUMARASI : 2013/840-2014/769 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava yazılı tahliye taahhüdü nedeni ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6098 sayılı TBK.’nun 352. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.

Taahhüt nedeniyle açılacak tahliye davasının taahhüt edilen tarihi izleyen bir (1) ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Daha önce kiracıya bildirilen tahliye iradesinin süre koruyucu niteliği yoktur. Ancak yapılan icra takibi süreyi koruyacağından bir ay geçtikten sonra da dava açılabilir.

Olayımıza gelince; Davacı 06.11.2013 tarihinde açtığı dava ile adi yazılı nitelikteki 31/10/2013 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanılarak kiralananın tahliyesini istemiştir. Dava, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre içinde açılmıştır. Bu durumda 06/11/2013 tarihinde açılan dava süresinde olup mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22.01.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.