Kiracı Evi veya Dükkanı Nasıl Tahliye Etmelidir? 2025

Kiracının kiralanan taşınmazı, ki genellikle ev yahut dükkan olmaktadır, nasıl tahliye edeceği kira ödeme sorumluluğunun devamı bakımından önemlidir. Bu makalede konuyla ilgili sorulara cevaplar vereceğiz. Detaylı bilgi için bize ulaşabilirsiniz.

Evin veya dükkanın fiilen boşaltılması tahliye için yeterli midir?

Hayır, kiracının evi veya dükkanı fiilen boşaltması tahliye için yeterli değildir. Evin veya dükkanın anahtarının usulüne uygun olarak kiraya verene (ev veya dükkan sahibi/maliki) teslim edilmesi gerekir.

Evin veya dükkanın tahliye edildiğini kim ispatlamak zorundadır?

Kiracı, evi veya dükkanı tahliye ettiğini ispat etmek zorundadır.

Evin veya dükkanın tahliye edildiği nasıl ispatlanır?

Yargıtay, evin veya dükkanın tahliye edildiğinin ispatı hususunda yıllık kira bedelini esas almaktadır. Buna göre yıllık kira bedeli tutarı senetle ispat sınırını aşıyorsa ve kiraya verenin açık rızası yoksa kiracı evi veya dükkanı tahliye ettiğini ancak yazılı delille ispatlayabilir. 2024 yılı için senetle ispat sınırı 23.450 TL'dir. Diğer bir ifadeyle yıllık kira bedeli tutarı 23.450 TL üzerindeyse artık kiracı evi veya dükkanı tahliye ettiğini yalnızca tanıkla ispat edemez.

Evin veya dükkanın tahliye edildiği ispatlanamazsa ne olur?

Kiraya verenin (ev veya dükkan sahibi) bildirmiş olduğu tahliye tarihi doğru kabul edilir. Bunun bir sonucu olarak kiracı taşınmazı tahliye ettiğini ispatlayamadığı için evi veya dükkanı kullanmadığı halde kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine kadar olan kira bedelinden sorumlu olur.

Kiracının kiralanan evi ya da dükkanı nasıl tahliye etmesi gerektiğine ilişkin Yargıtay Kararı:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/2496 Esas ve 2022/4921 Karar Sayılı Kararı

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, Adalet Bakanlığınca kanun yararına bozulması istenilmekle; dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı; taraflar arasında 15/08/2016 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalının 15/08/2018 tarihinden itibaren kira bedellerini, su, elektrik ve aidat borçlarını ödemediğini, 17/09/2018 tarihinde kiralananı boşaltarak gittiğini, alacağının tahsili için yapılan icra takibine haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazın iptaline, lehine icra tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; 15/03/2018 tarihinde kiralanandan ayrıldığını, kiraya vereni arayıp taşınmazda arkadaşlarının kalacağının bildirdiğini, kira sözleşmesini karşılıklı anlaşma ile fesih ettiklerini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; davalının 29/03/2018 tarihinde Çorum Adliyesine mübaşir olarak atanması nedeniyle ev sahibi ile karşılıklı anlaşma ile kira sözleşmesini fesih ederek Çorum İline taşındığı, mernis adres kayıt sisteminde taşınma işleminin 22/05/2018 tarihinde beyan ettiği, davacının 3 ay kiranın ödenmediğini iddia etmesine rağmen bu kiradan davalının sorumlu olduğunu ispatlayamadığı, dairede kalan diğer şahıslarla davacının sözlü kira sözleşmesi yapıp kira ilişkisini sürdürdüğü, şayet davalıdan alacaklı olsa kentten ayrılan davacıya icra takibi yapmak için üç ay beklemeyeceği kanaatine varıldığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Adalet Bakanlığının 22/03/2022 tarihli yazısında; davalı kiracı ile davacı kiraya veren arasında 15/08/2016 başlangıç tarihli bir yıl süreli aylık net 625 TL bedelli kira sözleşmesinin varlığı hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığı, kural olarak, anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekeceği, davalının kiralananı 15/03/2018 tarihinde tahliye ederek Afyonkarahisar İlinden ayrıldığını ileri sürmüş ise de, kiralananın anahtarının kiraya veren davacıya teslim edildiğini usulüne uygun yazılı şekilde kanıtlayamadığı, hat böyle olunca, davalı kiracının davaya ve icra takibine dayanak kira sözleşmesine konu kiracılık sıfatının, dolayısıyla da davacı kiraya verene karşı kira ödeme yükümlülüğünün davaya dayanak icra takibinde talep edilen aylara ilişkin kira alacakları yönünden devam ettiği göz önünde bulundurularak karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunduğu ileri sürülerek; hükmün, kanun yararına bozulması talep edilmiştir.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılması veya ondan yarar elde edilmesinin kiracıya bırakıldığı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Kiralananın anahtarının usulünce kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmedikçe kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. TBK’nın 324. maddesine göre kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmayan veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracının kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından sorumludur.

Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HMK’nın 200. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının (HMK md.200/1) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (HMK md. 200/2), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir.

Somut olayda; taraflar arasında 15/08/2016 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık kiralananın hangi tarihte tahliye edildiğine ilişkin olup mahkemece, davalı kiracının tayinin çıktığı gerekçe gösterilerek, bildirdiği tahliye tarihi kabul edilmiş, davacının alacağı ispat edemediği sonucuna varılmıştır. Yukarıda açıklandığı üzere kiralananı tahliye edildiğini ispat yükü kiracıya ait olup, kiracı yasal delillerle kiralananı bildirdiği tarihte tahliye ettiğini ispat edememiştir. Bu durumda, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine göre kiracının kira bedellerinden sorumlu olduğunun kabul edilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, Adalet Bakanlığının yerinde görülen kanun yararına temyiz talebinin kabulü gerekir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Adalet Bakanlığının yerinde görülen kanun yararına temyiz talebinin kabulü ile HMK’nın 363. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kararın sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA, aynı maddenin üçüncü fıkrası uyarınca gereği yapılmak üzere bozma kararının bir örneğinin ve dava dosyasının Adalet Bakanlığına gönderilmesine, 24/05/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.